서울특별시공동주택표준관리규약

□99. 11.

서 울 특 별 시

서울특별시공동주택표준관리규약

제정 □97.  7. 16

개정 □99. 11.11.

제 1 장   총    칙

제1조(목적) 이 규약은 주택건설촉진법 제38조 및 공동주택관리령 제9조의 규정에 따라 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○주택단지내의 공동주택, 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설과 그 대지 및 부속물을 관리 및 사용함에 있어서 필요한 사항을 규정함으로서 입주자 등의 공동이익을 증진하고 양호한 주거환경을 확보함을 목적으로 한다. < 개정 '99.11.11. >

제2조(정의) 이 규약에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. "입주자"라 함은 당해 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자나 직계존·비속을 말한다.

2. "사용자"라 함은 입주자 이외의 자로서 공동주택에 거주하는 자를 말한다.

3. "전유부분"이라 함은 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조제1호 규정의 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.

4. "공용부분"이라 함은 전유부분 이외의 건물부분, 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설과 그 대지 및 부속물을 말한다.

5. □공동주택 등□이라 함은 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 말한다.

6. □단지□라 함은 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획의 승인을 얻어 주택과 부대시설 및 복리시설을 건설한 일단의 토지를 말한다.

< 개정 □99.11.11. >

7. □관리주체라□함은 공동주택 등을 관리하는 입주자자치관리기구, 주택관리업자, 사업주체와 임대주택법에 의한 임대사업자를 말한다. < 개정 □99.11.11. >

제3조(규약대상의 범위) 이 규약의 관리대상은 <별표1>과 같다. < 개정 □99.11.11. >

제4조(관리기구) ① 입주자는 제1조 목적을 달성하기 위하여 동별대표자로 구성되는 입주자대표회의와 관리주체를 둔다.

② 입주자대표회의와 관리주체의 사무소는 본 단지내의 관리사무소에 설치한다.

③ 입주자대표회의는 의결기구로서 이규약에서 정하는 사항을 결정하고 관리주체의 업무를 감독할 책임을 지며, 관리주체는 집행기구로서 선량한 관리자의 주의로 관계 법령 및 이 규약과 입주자대표회의에서 결정한 사항에 따라 관리할 책임을 진다.

제5조(규약 등의 준수의무) 입주자와 사용자(이하 "입주자 등"이라 한다)는 원활한 공동생활을 유지하기 위하여 관계법령과 이 규약 및 이 규약에 따른 제규정(이하 □관계규정□이라 한다)을 준수하여야 한다.

제6조(규약의 효력) ① 이 규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다.

② 제3조 규정에 의한 관리대상의 사용방법에 대하여 이 규약에 정한 내용은 사용자에 대하여도 입주자와 동일한 효력을 가진다.  < 개정 □99.11.11. >

제 2 장 입주자 등의 권리의무

제7조(입주자의 자격 등) ① 입주자 자격은 구분소유권를 취득한 때에 발생하고 그 소유권을 상실한 때에  소멸한다.

② 새로이 입주자 자격을 취득한 자는 지체없이 이를 관리주체에게 신고하여야 한다.

제8조(입주자 등의 권리) ① 입주자는 다음 각 호의 권리를 갖는다.

1. 전유부분을 주거의 목적으로 사용하는 권리

2. 공용부분을 관계규정이 정하는 바에 따라 사용하는 권리

3. 동별 대표자를 선출하는 선거권

4. 동별대표자가 될 수 있는 피선거권(해당 전유부분에 주민등록이 되어 있고 6개월이상 거주하고 있는 자에 한한다. 다만, 최초의 입주자 대표회의 구성을 위한 동별대표자를 선출하는 경우에는 그러하지 아니하다)

5. 관리규약의 제·개정 등에 대한 의결권  < 개정 □99.11.11. >

6. 관리업무 전반에 대하여 입주자대표회의 및 관리주체에 의견을 진술하는 권리

7. 관리방법 결정에 대한 동의권

② 사용자는 제1항각호의 권리중제4호를 제외한  권리를 행사할 수 있다.

< 개정 □99.11.11. >

제9조(의결권 행사) ① 하나의 구분소유권은  하나의 의결권을 갖는다.

② 하나의 전유부분을 2인이상이 공유하는 경우에는 의결권을 행사할 1인을 선임하여 미리 관리주체에 서면으로 통보하여야 한다.

③ 입주자 등은 서면 또는 대리인에 의하여 의결권을 행사할 수 있다.

< 개정 □99.11.11. >

④ 입주자 등이 대리인에 의한 의결권을 행사하는 경우에  대리권을 증명하는 서면을 관리주체에 제출하여야 한다. < 개정 □99.11.11. >

제10조(의결) ① 다음 사항은 입주자 등의 과반수의 찬성으로 결정한다.이 경우 관리방법을 결정하거나 관리업자를 선정하는 때에는 입주자대표회의의 제안에 의하여,또 관리방법을 변경하는 때에는 입주자대표회의나 입주자 등의 10분의 1이상의 제안에 의한다. < 개정 □99.11.11. >

1. 동별 세대수에 비례한 대표자의 선출 < 개정 □99.11.11. >

2. 관리규약의 제정·개정 < 개정 □99.11.11. >

3. 관리방법 결정 및 변경

4. 관리업자의 선정  < 신설 □99.11.11. >

5. 선거관리에 필요한 제규정 < 신설 □99.11.11. >

6. 회계감사 실시 여부  < 신설 □99.11.11. >

7. 중요한 공사·용역등의 발주  < 신설 □99.11.11. >

② 다음 사항은 입주자 3분의 2 이상 찬성으로 의결한다.

1. 공동주택, 부대시설, 공유인 복리시설의 용도변경, 개축(대수선포함), 재축, 파손, 용도폐지, 철거, 신축, 증축

2. < 삭제 □99.11.11. >

③ 다음 사항은 입주자 전원찬성으로 의결한다.

1. 대지 및 공유부분의 변경 또는 처분

④ 입주자 등의 의결은 서면으로 한다.  < 개정 □99.11.11. >

⑤ 입주자 등의 의결에 관한 서류는 관리주체가 보관한다. < 개정 □99.11.11. >

제11조(입주자 등의 의무) ① "입주자 등"은 공동생활의 질서를 문란하게 하는 행위를 하여서는 아니된다.

② 입주자 등은 재산가치의 보전과 주거생활의 향상을 위하여 제반시설을 선량한 관리자의 주의로 사용·보전·유지하여야 한다.

③ 입주자는 공동주택 등의 유지·관리를 위하여 필요한 관리비 및 특별수선충당금을 매월 부담하여야 한다.

④ 입주자가 그의 소유인 전유부분을 제3자에게 대여한 경우에도 관리비·화재보험료, 특별수선충당금 , 안전점검비 및 안전진단실시비용 등의 납부의무는 당해 입주자에게 있다. 단, 제3자가 사용한 관리비는 계약에 의하여 제3자가 부담할 수 있다.

< 개정 □99.11.11. >

⑤ 입주자 등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.  다만, 관리주체를 경유하여 제10조제2항의 규정에 따라 의결후  관계법령의 규정에 의하여 관할구청장의 허가를 받거나 신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다. < 개정 □99.11.11. >

1. 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 사업계획에 따른 용도 이외의 용도에 사용하는 행위

2. 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 개축·증축 또는 신축하는 행위

3. 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위

4. 기타 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 공동주택관리령이 정하는 행위

⑥ 입주자 등은 관리주체의 동의를 얻지 아니하고는 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.

1. 제5항 각 호에 해당되지 아니한 주택내부 전유부분의 구조물과 설비(위생기구, 조명기구 및 부엌설비는 제외한다)를 증설, 제거 또는 개량하는 행위

2. 공용부분에 물건을 적재하여 통행을 방해하는 행위

3. 광고물, 표지물 또는 표지를 설치하거나 부착하는 행위

4. 가축을 사육함으로써 공동주거생활에 피해를 미치는 행위

5. 제5항 단서의 규정에 의거 관할구청장의 허가를 받은 주택내부 전유부분의 구조물과 설비를 증설, 제거 또는 개량하는 행위

6. 공동주택의 발코니 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위

< 개정 □99.11.11. >

⑦ 관리주체는 제6항제3호 규정에 의한 광고물·표지물 또는 표지를 설치하거나 부착하는 행위의 동의시 지정게시판 이외의 장소에 설치 또는 부착하는 경우에는 입주자대표회의의 동의를 얻어야 한다.

⑧ 입주자 등은 관리주체가 건물을 점검하거나 수리하기 위하여 전유부분에 출입하고자 하는 경우에는 이를 거부할 수 없다.

⑨ 관리주체는 제8항의 규정에 의하여 전유부분에 출입하고자 하는 경우 시급한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이를 입주자 등에게 미리 서면으로 통보하여야 한다.

< 개정 □99.11.11. >

⑩ 입주자 등은 입주자대표회의가 제17조의 규정에 의거 결정한 사항을 준수하여야 한다.

⑪ 입주자 등은 이 규약에 의한 조직 이외의 다른 조직을 결성하거나 이에 참가하여 제1조의 목적달성을 위한 입주자대표회의 및 관리주체의 업무를 관여하거나, 기타 이 규약에 정한 목적달성에 방해되는 행위를 하여서는 아니된다.

< 개정 □99.11.11. >

제12조(배상책임 등) ① 입주자 등이 고의 또는 과실로 공용부분 및 시설물 등을 훼손하였을 경우에는 원상을 회복하거나 보수에 필요한 비용을 부담하여야 하며, 제3자에게 손해를 끼쳤을 경우에는 그 손해를 배상하여야 한다.

② 제11조 제8항의 규정에 의하여 관리주체의 출입을 거부한 입주자 등은 그로 인하여 제3자에게 손해를 끼쳤을 경우에는 그 손해를 배상하여야 한다.

③ 관리주체는 제11조제8항의 규정에 의거 전유부분에 출입하여 그 전유부분에 설치된 시설을 훼손한 경우에는 지체없이 이를 원상복구하여야 한다.이때 부실공사로 인한 피해가 발생하는 경우에는 그 손해를 배상하여야 한다. < 개정 □99. 11. >

④ 입주자 전유부분 시설물의 마모, 자연훼손으로 인하여 타의 전유부분 또는 공유부분에 본의 아니게 피해를 주었을 경우에 입주자 등은 원상회복에 따른 공사에 협조하고 이를 변상하여야 한다.

제13조(권리의무의 승계) ① 제17조의 규정에 의하여 입주자대표회의에서 의결한 사항은 입주자의 지위를 승계한 자에게도 그 효력이 있다.

② 입주자대표회의 및 관리주체가 제44조의 규정에 의한 장기수선계획에 따른 공용부분의 수선을 위하여 진 채무는 제34조의 규정에 의한 관리비의 부담비율에 따라 입주자가 변제할 책임을 진다.

제14조(화재보험) 입주자는 관리주체가 입주자를 대리하여 다음의 업무를 하는 것을 승인한다.

1. "화재로인한재해보상과보험가입에관한

법률□의 규정에 의한 화재보험계약체결의 대행

2. 보험증권의 보관과 보험금의 청구대행

3. 보험료 납부대행

제 3 장 입주자대표회의

제15조(동별 입주자대표) ① 입주자등은 동별로 세대수에 비례하여 동별대표자를 선출하되, 총원은 ○명으로 한다(1동 ○명, 2동 ○명........) < 개정 □99.11. >

② 동별대표자(이하, "입주자대표"라 한다)는 해당 동의 입주자 등 과반수의 찬성으로 선출한다.  다만, 다음각호의 경우에 해당되는 자는 입주자 대표가 될 수 없다.

< 개정 □99.11.11. >

1. 금치산자, 한정치산자

2. 파산자로서 복권되지 아니한 자

3. 자격정지 이상의 형을 선고 받아 그 형기가 종료되지 아니한 자

4. 당해 공동주택에 6월이상 거주하지 아니한 입주자(최초 입주자 대표회의의 구성을 위한 동별 대표자를 선출하는 경우를 제외한다).

③ 입주자대표의 임기는 1 년으로 하며 1회에 한하여 연임할 수 있다.

< 개정 □99. 11. >

④ 입주자대표의 궐위가 있는 경우에는 궐위일로 부터 ○○일이내에 다시 선출하고 그 임기는  전임자의 잔임기간으로 한다.   다만, 잔임기간이 180일 미만인 경우에는 선출하지 아니 할 수 있다. < 개정 □99.11.11. >

⑤ 차기 입주자대표회의 선출은 임기만료 ○일 전에 선출공고를 하고, 임기만료 ○일전에 선출하여야 한다. < 개정 □99.11.11. >

⑥ 입주자대표는 입주자의 자격을 상실한 때에 그 자격이 상실된다.

⑦ 입주자대표는 불가피한 사유가 있어 입주자대표회의의 회의에 참석할 수 없는 경우에는 서면 또는 당해 동의 다른 입주자를 대리인으로 지명하여 의결권을 행사할 수 있다.

⑧ 입주자대표가 제16조 제7항 각호의 사유에 해당될 때에는 입주자대표회의 구성원(규약에서 정하는 입주자대표 총원을 말한다.이하 같다)과반수의 찬성으로 제명할 수 있다.  < 개정 □99.11.11. >

⑨ 입주자대표회의가 입주자 등에게 손실을 끼쳤거나 불신 등으로 입주자 등 3분의 2이상 요구 및 동의로 입주자대표회의 해체 또는 재구성을 요구할 때에는 기존 입주자대표회의를 해체하고 동 규약 제21조 제5항 규정에 의하여 입주자대표회의를 재구성하여야 한다.이 경우 관리소장은 즉시 선거절차를 개시하여야 하고, 재 선출된 입주자대표의 임기는 입주자대표회의가 재구성된 시점부터 기산한다.< 개정 □99. 11. >

제15조의2(선거관리 위원회) ① 입주자대표회의의 선출을 관장하기 위하여 임기만료 30일전까지 입주자대표회의 의결로 선거관리위원회를 구성한다. 다만,최초의 선거관리위원회는 관리소장이 구성한다.

② 선거관리위원회 위원은 통반장○인,동대표○인, 기타주민○인의 범위내에서 입주자대표회의에서 결정한다. 다만, 최초구성과 불신임 및 총사퇴시 통반장○인, 기타주민○인의 범위내에서 관리소장이 구성한다.

③ 위원회의 위원장은 호선하고 관리소장은 위원장을 보좌한다..

< 본조신설 □99.11.11. >

제15조의3(선거관리) ① 선거관리업무는 위원회 위원장의 요청에 따라 관리소장이 협조하여야 한다.

② 선거는 반상회의 개최일자· 장소와 병행하여 진행할 수 있다.

③ 선거관리업무에 관하여 본 규약외의 구체적인 사항은 입주자대표회의 제안과 제10조 규정에 의한 입주민 등의 동의로 별도 규정을 정할 수 있다.

④ 입주자 등이 부득한 사유로 선거에 임할 수 없을 때에는 그 가족(만20세이상인자)중 위임을 받아 대리선거를 할 수 있다.

< 본조신설 □99.11.11. >

제16조(입주자대표회의 구성) ① 입주자대표회의는 입주자대표로 구성된다.

② 입주자대표회의에는 다음 각 호의 임원을 둔다.

1. 회장 1인

2. 감사 ○인 (1인이상)

3. 이사 ○인 (회장 포함 3인이상)

③ 임원은 입주자대표 구성원의 과반수 찬성으로 선출한다.  이 경우 감사는 회계사무의 유경험자를 우선으로 선임한다. < 개정 □99.11.11. >

④ 임원의 임기는 입주자대표의 임기와 같으며 1회에 한하여 연임할 수 있다

< 개정 □99.11.11. >

⑤ 임원은 입주자대표의 자격을 상실한 때에 그 자격이 상실되며, 제7항 각호의 규정에 해당하는 경우에는 입주자대표 구성원의 과반수의 찬성으로 해임할 수 있으며 해임대상 동대표는 의견제시를 할 수 있으나 의결에 참여할 수 없다.

< 개정 □99.11.11. >

⑥ 임원의 궐위가 있는 경우에는 궐위일로 부터 ○○일 이내에 다시 선출하고, 그 임기는 전임자의 잔임기간으로 한다.  다만, 잔임기간이 90일 미만인 경우에는 선출하지 아니할 수 있다. < 개정 □99.11.11. >

⑦ 임원의 해임사유는 다음 각호와 같다.

1. 주택건설촉진법, 집합건물의소유및관리에관한법률, 관리규약 및 기타관계법령을 위배하여 업무를 집행한 때  < 개정 □99.11.11. >

2. 입주자대표로서 심히 품위를 손상하는 행위를 하여 해당 동 입주자등의 과반수 이상의 제명요구 또는 동의가 있는 때 < 개정 □99.11.11. >

3. 특별한 사유없이 회의에 계속하여  3회이상 불참 한 때  < 개정 □99.11.11. >

4. 공동주택등의 관리에 관하여 관리주체에 대하여 부당한 압력 등을 행사한 때

< 개정 □99.11.11. >

제17조(입주자대표회의 의결사항 등) ① 다음 각 호의 사항은 입주자대표회의의 의결이 있어야 하며, 그 의결은 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 한다.

1. 관리규약의 개정안의 제안과 공동주택의 관리에 필요한 제규정의 제정 및 개정

2. 관리비 예산의 확정, 사용료의 기준, 감사의 요구와 결산의 처리

3. 단지안의 전기·도로·상하수도·주차장·가스설비·냉난방 설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준

4. 공동주택의 공용부분, 공동소유인 부대시설 및 복리시설의 보수·대체 및 개량 등의 계획

5. 입주자 등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정 < 개정 □99.11.11. >

6. 관리규약 위반자 및 공동생활의 질서문란 행위자에 대한 조치

7. 제11조 제7항의 규정의 광고물.표지물 또는 표지를 설치하거나 부착하는 행위에 대한 동의

8. 입주자 등 10인 이상의 연명으로 제안하는 사항  < 개정 □99.11.11. >

9. ○개월별의 관리비 부과내역 심의   < 신설 □99.11.11. >

10. 기타 관리규약으로 정하는 사항  < 신설 □99.11.11. >

② 입주자대표회의가 제1항의 사항을 결정함에 있어서는 공동주택 입주자외의 자로서 공동주택관리에 이해관계를 가진자의 기본적인 권리를 침해하여서는 아니된다.

③ 입주자 등이 공동주택의 관리방법을 결정하거나 주택관리업자를 선정하는 때에는 입주자 대표회의의 제안에 의하여 입주자 등의 과반수의 서면동의로 결정한다.

< 개정 □99.11.11. >

④ 공동주택의 관리방법을 변경하는 경우에는 입주자대표회의 또는 입주자 등의 10분의 1 이상의 제안에 의하여 입주자 등의 과반수의 서면 동의로 결정한다.

< 개정 □99.11.11. >

⑤ 입주자대표회의는 그 회의에서 의결한 사항, 관리비의 부과내역 및 입주자 등의 건의사항에 대한 조치결과 등 주요업무의 추진상황을 지체없이 입주자 등에게 통지하거나 공시하여야 한다.

⑥ 입주자대표회의는 공동주택단지내 각종 안전사고예방,효율적인 관리를 위하여 동대표,관리소장,입주자 등이 당해 공동주택을 대표하여 관리교육에 참가할 때에는 이에 소요되는 제경비를 지원할 수 있다. < 신설 □99.11.11. >

제18조(회의) ① 입주자대표회의는 정기회의와 임시회의로 구분한다.

② 정기회의는 매분기 1회 개최하고, 회장이 이를 소집한다.

③ 임시회의는 다음 각 호의 경우에 회장이 이를 소집한다.

1. 감사가 관리주체에 대한 감사결과 부정이 있다고 인정하여 회의소집을 요구하는 때

2. 회장을 제외한 이사의 4분의 1이상의 요구가 있을 때

3. 입주자대표 4분의 1 이상으로 부터 회의의 목적사항을 제시하여 회의소집을 요구하는 때

4. 입주자 등의 10분의 1이상이 회의의 목적사항을 제시하여 회의소집을 요구 하는 때

< 개정 □99.11.11. >

5. 회장이 필요하다고 인정하는 때

④ 회장이 회의를 소집하고자 할 때에는 소집기일 5일전에 회의의 목적, 일시 및 장소를 입주자에게 개별통지하거나, 공시하여야 한다.  다만, 부득이한 사유가 있어 긴급히 회의를 소집 할 필요가 있다고 회장이 인정하는 경우에는 그 기간을 단축할 수 있다.

⑤ 회장은 회의 진행상 필요한  경우에는 입주자대표회의의 과반수 찬성으로 입주자대표 이외의 자의 회의참석을 제한할 수 있다.   < 개정 □99.11.11. >

⑥ 입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고, 입주자 등 또는   이해관계인의 요구가 있는 때에는 열람할 수 있도록 하여야 한다. < 개정 □99.11.11. >

⑦ 회의는 입주자대표 과반수의 출석으로 개의한다.< 개정 □99.11.11. >

⑧ 회장은 제3항 제1호내지 제4호에서 정하고 있는 자가 회의를 소집 요구할 경우에는 특별한 사유가 없는 한 이에 응하여야 하며,회의를 개최하지 않을 경우에는 입주자대표의 과반수 찬성으로 임시 입주자대표회의를 개최할 수  있다. 이 경우 회장의 직무는 구성원중  연장자 순으로 한다. < 개정 □99.11.11. >

제19조(임원의 의무) ① 회장은 입주자대표회의를 대표하고 그 업무를 총괄하며,  관리주체의 업무를 감독한다.

② 이사는 회장을 보좌하고, 회장의 유고시에는 연장자 순으로 그 직무를 대행한다.

③ 감사는 관리비, 사용료 및 특별수선충당금의 부과·징수·지출과 제37조의2 규정의 예비비사용 등 회계관계업무와 관리업무 전반에 대하여 관리주체의 업무를 감사하고, 제24조제1항제3호에서 정한 각종공사와 관련된 회계 증빙자료에 대하여 실사할 수 있다.  이 경우 감사 또는 실사결과를 입주자대표회의에  보고하여야 하며, 관리주체의 업무 집행상 위법·부당한 사항이있다고 인정된 때에는 필요한 조치를 취하고, 입주자대표 회의 임시회의 소집을 회장에게 요구하여야 한다. < 개정 □99.11.11. >

제20조(임원회의) ① 임원회의는 제16조 제2항의 규정에 의한 임원으로 구성한다.  입주자대표회의의 회장은 임원회의의 의장이 된다.

② 임원회의 에서는 다음의 사항을 심의하고 그 결과를 입주자대표회의에 보고하여야 한다.  < 개정 □99.11.11. >

1. 관리규약 및 기타 규정에서 임원회의의 심의 사항으로 정한 사항

2. 입주자대표회의에서 위임받은 사항

3. 자치관리인 경우에 관리책임자 임면과 자치관리기구의 직원 임면  및 채용기간 등에 관한 사항  < 개정 □99.11.11. >

③ 임원회의에 관하여는 제18조의 규정을 준용하되, 정기회의는 매월 1회 소집한다.  < 개정 □99.11.11. >

④ 임원회의는 임원 구성원의 과반수의 출석으로 개의한다. < 개정 □99.11.11. >

⑤ 임원회의의 의결은 임원구성원의 과반수의 찬성으로 의결한다.

⑥ 회의록은 제18조 제6항의 규정에 준용하여 작성 보관한다.

제21조(입주자대표 및 임원의 책임 등)  ① 입주자대표 및 임원은 관계규정과 입주자대표회의 의결 사항을 준수하고 , 입주자 등을 위하여 맡은 업무를 성실히 수행할 의무를 진다.  < 개정 □99.11.11. >

② 임원에게는 업무수행을 위하여 필요한 경비는  다음과 같이 한도액을 정하여 업무추진비를 지급할 수 있다.이 경우 경비사용내역을 입주자대표회의에 증빙자료를 첨부 제출하여야 한다.   < 개정 □99.11.11. >

1.회장: 월 00만원

2.이사: 월 00만원

③ 임원은 그가 맡은 업무를 선량한 관리자의 주의로서 수행하지 아니하므로서 입주자등에게 손해를 끼친 경우에는 그  손해를 배상할 책임이 있다.

④ 회장은 매기 재산세 ○○원 이상을 납부하는 보증인 2인이상의 연대 재정보증이나, 보험금액 ○○원 이상의 보증보험에 가입하여야 한다.

⑤ 입주자대표가 전원 사임할 경우 이 규약에 정한 절차에 따라  입주자 대표회의가 조속히 재구성될 수 있도록 관리주체는 적극 협조하여야 한다.

< 개정 □99.11.11. >

⑥ 입주자대표회의의 구성원은 관리주체의 직원을 겸임할 수 없으며, 관리주체의 업무에 대한 감독행위를 벗어나, 관리주체의 업무를 직접 집행하는 행위를 하여서는 아니된다.

⑦ 입주자대표회의는 관리주체의 업무에 대하여 감독 및 감사를 하되, 관리주체의 업무수행에 부당하게 간섭하여서는 아니되며, 정당한 사유없이 인사상의 불이익을 주어서는 아니된다.   < 신설 □99.11.11. >

제 4 장 관리주체

제22조(자치관리) １ 관리방법을 자치관리로 결정한 경우

① 주택건설촉진법 제38조 및 공동주택관리령 등 관계법령에 적합하게 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여 관할구청장에게 신고하여야 한다.

< 개정 □99.11.11. >

② 자치관리기구는 입주자대표회의의 감독을 받는다 < 개정 □99.11.11. >

③ 자치관리기구의 대표자(이하 "관리사무소장"이라 한다)의 채용은 법령에 의한 자격을 갖춘 자중에서 공개경쟁의 원칙에 따라 제24조 규정의 업무수행에 적합한 자를 입주자대표회의의 구성원의 과반수 찬성으로 임명한다. < 개정 □99.11.11. >

④ 자치관리기구 관리직원의 채용은 법령에 의한 자격을 갖춘자중에서 제24조 규정의 업무수행에 적합한 자를 제17조 제1항 규정에서 정한 인사규정에 따라 관리사무소장의 제청에 의해 입주자대표회의가  임명한다.   < 개정 □99.11.11. >

⑤ 관리사무소장은 자치관리기구의 직원을 지도□감독하며 제24조에 규정하는 업무를 성실히 수행하여야 한다.

제22조의2(위탁관리) １ 관리방법을 위탁관리로 결정한 경우

① 입주자 등의 과반수 찬성으로 주택관리업자를 선정하여야 한다.

< 개정 □99.11.11. >

② 주택관리업자를 선정하는 때에는 다음 각 호를 고려하여야 한다.

1. 신용도

2. 관리실적

3. 납입자본금과 부채

4. 보유기술인력 및 장비

5. 단지의 관리계획

③ 입주자 등이 주택관리업자를 선정한 때에는 입주자대표회의는 관리위탁계약을 체결하여야 한다.   < 개정 □99.11.11. >

④ 제3항의 관리위탁 계약 기간은 ○년 이상이어야 한다.  < 개정 □99.11.11. >

⑤ < 삭제 □99.11.11. >

제23조(관리주체의 의무 및 책임) ① 관리주체는 관계규정과 입주자대표회의에서 결정한 사항에 따라 선량한 관리자의 주의로서 단지를 관리할 의무를 진다.

② 입주자대표회의는 관리주체로 부터 제1항에서 규정하는 의무를 질 것을 서약하는 서약서를 징구하여 보관하여야 한다. < 개정 □99.11.11. >

③ 관리주체의 대표자와 그 직원은 업무와 관련하여 고의 또는 과실로 인하여 입주자 등 또는 제3자에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

< 개정 □99.11.11. >

④ 제3항의 규정에 의한 관리주체의 직원의 책임에 대하여는 자치관리를 하는 경우에는 관리사무소장이, 위탁관리를 하는 경우에는 주택관리업자가 연대하여 책임을 진다.   < 개정 □99.11.11. >

⑤ < 삭제 □99.11.11. >

제24조(관리주체의 업무) ① 관리주체는 다음 각 호의 업무를 행한다.

1. 공용부분과 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설의 유지·보수·점검 및 공동주택관리령 제4조에 의한 안전관리계획 수립

2. 안전관리계획에 의한 안전진단 및 수선·유지 계획수립

3. 수선·유지계획 및 관계 법규에 의한 공사 또는 용역계약 체결시 입찰공고, 업체선정, 감리 및 준공승인

4. 단지내의 경비·청소·쓰레기 수거 및 소독

5. 관리비 및 사용료의 징수·예치·사용과 부담금의 납부대행

6. 규약으로 정한 사항 및 입주자대표회의에서 결정한 사항의 집행

7. 장기수선계획의 수립·수정과 장기수선계획에 따른 특별수선충당금의 징수·적립 및 사용

8. 관리업무의 홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도계몽

9. 입주자의 임의로 불법구조변경 행위를 막기위하여 주민홍보계획을 작성, 홍보를 실시하여야 하며, 입주자가 임의로 구조변경하는 행위를 방지하여야 한다.  또한 해당평형별로 내력벽, 스라브 등 주요 구조부와 비내력벽을 표시한 도면을 작성하여 입주자 등의 명의변경시 당해 입주자에게 배포하고, 입주민이 쉽게 알아 볼 수 있는 곳에 부착하여야 한다.

10. 주민의 공동사용에 제공되고 있는 단지안의 대지에 대한 무단 점유행위의 방지

11. 단지안의 질서문란 행위 등을 방지하기 위한 조치의 강구 및 공지사항이외의 사항에 대하여는 실내방송자제  < 개정 □99.11.11. >

12. 단지안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 적절한 대응조치의 강구

13. 법령에서 정한 국민연금, 의료보험, 산재보험, 고용보험료 등의 납부

14. 입주자 등의 전출입 관리

15. 기타 단지관리 및 원활한 공동생활을 유지하기 위하여 규약 제17조 규정에 의하여 입주자대표회의에서 결정한 사항과 기타 필요한 사항

② 관리주체는 월별로 관리비·사용료 및 특별수선충당금 등의 징수 사용·보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 입주자 등이 이의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사요구하는 때에는 이에 응하여야 한다.  < 개정 □99.11.11. >

제25조(관리주체의 기구 등) ① 본 단지에 설치하는 관리주체의 기구·직원의 자격요건·담당업무·보수·임면 및 책임 등은 입주자대표회의에서 정하는 인사규정에 따른다.

② 다음 각 호에 해당하는 자는 관리주체의 직원(관리사무소장을 포함한다)이 될 수 없다.

1. 병역기피자 및 군무이탈자

2. 건강진단결과 맡은 업무를 수행할 수 없다고 입주자대표회의에서 판정된 자

3. 기타 신원이 부적당하다고 입주자대표회의에서 결정된 자

4. 입주자대표회의 구성원

③ 관리사무소장은 그 소속 직원이 맡을 업무가 법정자격증의 소지를 요하는 경우에는 해당 자격증이 있는 자만이 그 업무를 담당하게 하여야 한다.

제26조(관리주체의 재정보증)  ① 입주자대표회의는 관리사무소장과 회계관계직원에 대하여  다음 각호의 1에 해당하는 보증을 받을  수 있다. < 개정 □99.11.11. >

1. 재정보증

매기 재산세 ○○원 이상(관리사무소장은 ○○원 이상)을 납부하는 보증인 ○인 이상의 연대보증

2. 보험회사의 신원보증

보증금액 ○○원 이상의 보증보험

② 위탁관리를 하는 경우에는 제1항에서 규정하는 관계직원의 재정보증이외에 주택관리업체의 소속 직원에 대한 연대보증이 있어야 한다.

③ 입주자대표회의 감사는 제1항의 규정에 의한 재정보증서를 각 2부씩 징구하여 1부를 관계기관에 제출하고 1부는 관리주체에게 보관하게 하여야 한다.

제27조(공용부분의 무상사용) 입주자는 관리주체가 제24조의 규정에 의한  업무를 수행하기 위하여 필요한 범위내에서 공용부분을 무상으로 사용하는 것을 승인한다.

제 5 장  회    계

제28조(회계의 일반원칙) ① 관리주체는 본장에서 규정하는 바를 제외하고는 일반적으로 인정된 회계원칙과 공정 타당한 회계관습에 따라 회계처리를 하여야 한다.

< 개정 □99.11.11. >

② 물품구매와 공사집행의 효율성을 기하기 위하여 다음 각호의 사업은 그 입찰절차 업무를 관할구청장과 협의 위탁을 의뢰할 수 있다.

< 신설 □99.11.11. >

1. 물품구매 : 건당000만원이상

2. 공사 : 건당000만원이상

3. 용역 : 건당000만원이상

4. 기타

③ 제2항 규정의 사업대행은 관리주체와 관할구청장간의 상호 약정에 의하여 처리한다.  이 경우 발주사업의 성질에 따라 공사감리 등에 관한 사항도 포함할 수 있다.

< 신설 □99.11.11. >

제29조(회계년도) 회계년도는 매년 ○월 ○일 부터 익년(동년) ○월 ○일 까지로 한다.

제30조(회계장부) 관리주체는 다음 각호의 장부를 비치하여 회계사실을 명확하게 기록·유지 및 보관하여야 한다.

1. 금전출납부

2. 보조부(자산장,부채 및 자본장,손익장)

3. 총계정원장

4. 관리대장(급여, 자산)

< 전문개정 □99.11.11. >

제31조(예산) ① 모든 수입과 지출은 예산에 편성하여야 한다.

② 관리주체는 회계년도 개시 90일전까지 예산안을 작성하여 입주자대표회의에 제출하여야 한다. < 개정 □99.11.11. >

③ 입주자대표회의는 회계년도 개시 30일전까지 예산안을 심의결정하여 관리주체에게 통보하여야 한다. < 개정 □99.11.11. >

④ 관리주체는 매분기말을 기준으로 하여 예산액과 대비한 예산집행 실적을 입주자대표회의에 보고하여 승인을 받아야 한다.

⑤ 예산이 성립된 후의 사업계획의 변경 또는 기타 불가피한 사유로 이미 성립된 예산을 변경할 필요가 있을 때에는 추가경정예산을 편성할 수 있다.  이 경우 편성 및 집행절차는 본 예산에 준하여 처리한다.

제32조(결산) ① 결산서는 관리주체가 작성하여 회계연도 종료후 30일이내에 입주자대표회의의 승인을 받아야 하고, 그  승인일로부터 30일이내에 공시 또는 입주자등에게 개별통지하여야 한다.

② 제1항 규정에 의한 결산 공시 또는 개별통지에는 예금현황, 미수관리비, 사용료등 잡수입 관리, 예비비사용, 공사·용역·물품구매 관련 수지등을 별도 정리한 내역이 포함되어야 한다.

③ 결산서는 일반적으로 인정된 회계원칙에 의한 재무제표 중 대차대조표, 손익 계산서 및 이익잉여금처분계산서(또는 결손금처리계산서)로 한다. 이경우 재무제표의 부속명세서로 별지서식의 예비비적립금명세서 및 특별수선적립금명세서를 작성한다.

④ 대차대조표는 다음 각호에 따라 작성한다.

1. 대차대조표는 자산·부채 및 자본으로 구분하고, 자산은 유동자산 및 고정자산으로, 부채는 유동부채 및 고정부채로, 자본은 관리비출연금과 이익잉여금으로 각각 구분한다.

2. 유동자산은 당좌자산과 재고자산으로 구분하고, 당좌자산은 현금, 예금, 미수관리비, 선급비용, 기타의 당좌자산으로 하고, 재고자산은 저장품, 기타의 재고자산으로 한다.

3. 고정자산은 투자자산과 유형자산으로 구분하고, 투자자산은 특별수선예치금(특별수선충당금과 제6호의 특별수선적립금을 포괄하는 예치금을 말하며 공동주택관리령 제23조 제7항 규정에 의거 각각 별도 관리하여야 한다. 이하같다),  보증금 및 기타 예치금으로 하고, 유형자산은 건물, 구축물, 기타의 유형자산으로 한다.

4. 유동부채는 매입채무, 미지급금, 예수금 및 단기부채성충당금으로 한다.

5. 고정부채는 퇴직급여충당금, 특별수선충당금 및 기타의 장기부채성충당금으로 한다.

6.  이익잉여금은 특별수선적립금(주택건설촉진법 제38조의2 규정의 특별수선충당금의 자본적 적립금을 말한다.  이하같다)과 예비비적립금으로 한다.

7. 제1호 내지 제5호 규정의 과목이외에 금액의 규모나 사업내용이 중요한 경우 및 기타의 부채성충당금은 그 내용를 나타낼 수 있는 별도 과목으로 구분 기재할 수 있다.

⑤ 손익계산서는 다음 각호에 따라 작성한다.

1. 수익은 실현시기를 기준으로 계상한다.  다만, 관리외수익은 현금기준으로 계상할 수 있다.

2. 수익과 비용은 총액에 의하여 기재함을 원칙으로 한다.

3. 관리비수익은 제34조각항에서 규정하는 관리비 및 동조제5항의 규정에 의하여 구분징수하는 것을 포함하여 입주자(또는 소유자)에게 부과되는 금액으로 한다.

4. 관리비용은 발생주의를 기준으로 계상한다.

5. 관리외수익 : 제34조 규정에 의하여 부과되지 않고 관리주체에게 유입되는 수익으로 한다.

6. 관리외비용 : 입주자에게 부과징수되지 않는 비용은 관리외비용으로 한다.

⑥ 이익잉여금처분계산서(또는 결손금처분계산서)는 다음 각호로 구성된다.

1. 처분전이익잉여금 : 전기이월이익잉여금과 당기순이익으로 한다

2. 이익잉여금이입액 : 제37조의2 제3항의 규정에 의한 예비비적립금의 이입액으로 한다.

3. 이익잉여금처분액 : 예비비적립금과 특별 수선적립금으로 한다.

4. 차기이월이익잉여금 : 제1호와 제2호의 합계액에서 제3호를 차감한 잔액으로 한다.

⑦ 자산부채의 평가는 다음 각호에 의한다.

1. 증여, 기타 무상으로 취득한 자산의 가액은 공정가액을 취득원가로 한다.

2. 재고자산의 평가 : 재고자산은 매입가액에 부대비용을 가산하고 선입선출법을 적용하여 산정한 취득원가를 대차대조표가액으로 한다.

3. 유형자산은 금액의 중요성을 감안하여 입주자대표회의에서 결정한 기간 동안 정액법에 의하여 감가상각비를 계산하고, 감가상각이 끝난 자산은 폐기 또는 처분될 때까지 비망가액으로 기재한다.

< 전문개정 □99.11.11. >

제33조(회계감사 등) ① 관리주체는 입주민 등의 과반수   동의시 공인회계사 등의 회계감사를 받아야 한다.   < 개정 □99.11.11. >

② 관리주체는 제1항의 규정에 의하여 감사를 받은 경우에는 그 감사결과를 입주자대표회의에 보고하고, 공인회계사 등이 작성한 감사보고서를 관리사무소에 비치하여 입주자 등이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

제34조(관리비 등) ① 관리비는 다음 각호 비목의 월별금액의 합계액으로 하고 그 구성내역 및 산정방법은 공동주택관리령의 규정 및 <별표2>에 의하되 세대별 부담액 산정방법은 사용자 부담원칙 및 공평의 원칙에 따라야 한다.

1. 일반관리비

2. 청소비

3. 오물수거비

4. 소독비

5. 승강기 유지비 < 개정 □99.11.11. >

6. 난방비

7. 급탕비

8. 수선유지비 < 개정 □99.11.11. >

② 관리주체는 제1항 각호에 정한것 이외의 어떠한 명목으로도 관리비를 징수 할 수 없다.  다만, 인양기, 전기(공동으로 사용되는 시설의 전기를 포함한다), 수도(공동수도료를 포함한다) 또는 가스, TV수신료 등의 사용료를 징수하는 경우에는 그러하지 아니하다. < 개정 □99.11.11. >

③ 관리주체는 보수를 요하는 시설이 2세대이상의 공동사용에 제공되는 경우 이를 직접 보수하고, 당해 입주자에게 그 비용을 따로 부과할 수 있다.

④ 관리주체는 입주자대표회의에서 지정하는 시설의 사용료를 당해시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있다.

⑤ 관리주체는 특별수선충당금, 시특법에 의한 안전점검비용, 공동주택관리령에 의한 안전진단실시 비용을 관리비와 구분하여 징수하되 월별 고지서에는 비용부담주체를 소유자라고 명기하여 부과하여야 한다. < 개정 □99.11.11. >

⑥ 관리주체는 관리비·사용료 및 특별수선충당금등을 부과할 때에는 그 수입 및 집행내역을 쉽게 알수 있도록 정리하여 이를 고지서, 부과내역서 등으로 입주자등에게 알려주어야 한다. < 신설 □99.11.11. >

⑦ 관리소장은 입주자 등의 요구시   반상회 등에 참석 또는 서면으로 입주민 등이 제기하는 관리비 지출내용에 대하여 답변하여야 한다. < 신설 □99.11.11. >

제35조(관리비 등의 수납) ① 관리비 등 제수납금의 납부고지서는 동 호수(성명), 관리비 등의 비목별 금액, 납부기한, 납부장소 등을 명시하여 납기일 7일전에 입주자 등에게 도달하도록 하여야 한다.

② 관리비 등 제수납금의 납부기한은 단지여건에 따라 정하되 납입일이 공휴일인 경우에는 다음의 첫근무일까지로 한다.

제36조(연체료 등) 관리비, 사용료와 특별수선충당금의 연체요율은 <별표3>과 같다. (연 25）를 초과할 수 없으며 월 2）이내)

제37조(사용료등 잡수입의 관리) ① 관리비 이외에  입주자대표회의에서 지정하는 시설의 사용료는 해당시설의 관리에 소요되는 비용에 충당하고, 그 잔액과 기타 당해 공동주택관리로 인하여 발생한 관리외 수익은 예비비 또는 특별수선적립금으로 적립하여야 한다.

② 전기□수도□가스검침등의 대행수수료, 쓰레기 재활용 사업등 이와 유사한 공익사업에서 발생한 수익금은 입주자 대표회의 의결로 제1항이외의 용도로 사용할 수 있다.

③ 사용료와 관리비 계정등 독립계정별(과목별)로 발생한 이자수익등은 제1항 규정에 의거 적립하되, 특별수선예치금에 대한 이자수익은 특별수선충당금 전입액으로 처리한다.

④ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 관리외수익의 사용은 관리외비용으로 하되 제32조 제4항 제7호의 규정에 의거 구분 기재한다.

⑤ 제1항 규정에 의한 특별수선적립금은 제46조 규정에 준하여 사용하여야 한다.

< 전문개정 □99.11.11. >

제37조의2(예비비) ① 제37조 제1항 규정의 예비비는 공동주택에 설치된 주요시설의 보수 또는 예측할 수 없는 지출에 충당하기 위하여 운영한다.

② 예비비는 입주자대표회의 의결로 한도액을 정하고 이를 지체없이 공시하되, 그 한도액은 다음 각호중 큰 금액을 초과할 수 없다.  이 경우 공시한 예비비 한도액은 따로 변경할 때까지 회계연도에 불구하고 계속 적용할 수 있다.

1. 전년도 관리비 부과총액의 2%

2. 전년도 월평균 관리비부과액 １ 관리비 출연금(선수관리비)

③ 당해 년도의 예비비 사용잔액은 이월의 절차를 거쳐 익년도 예비비로 계속 사용할 수 있으며, 그 용도가 폐지되거나 제2항 규정의 예비비 한도액의 변경 등으로 그 한도액 초과분이 발생한 때에는 이익잉여금으로 이입하여야 한다.

④ 예비비를 사용하고자 할 때에는 미리 목적·기간·금액등에 대하여 입주자대표회의의 의결을 받아 그 내용을 지체없이 공시하여야 하며, 사용후에는 해당월의 관리비 부과내역서에 지출금액·일시 등을 부기하고 제32조 제3항 규정의 별지서식으로 명세서를 정리하여야 한다.

< 본조신설 □99.11.11. >

제38조(관리비의 사용 등) ① 관리비 등은 예산에서 정하는 범위안에서 관리주체의 책임하에 사용한다.

② 회장과 감사는 매월말에 지정금융기관으로 부터 예금잔고 증명서를 제출받아 제수납금의 장부와 대조하여야 한다.

③ 관리비 등 제수납금의 수납은 입주자대표회의에서 지정하는 금융기관(이하 "지정금융기관"이라 한다)에서 수납함을 원칙으로 한다.

제39조(원인행위 등) ① 관리주체는 공동주택관리를 위한 시설물을 교체하거나 적기에 물품을 구매하고자 하는 경우와 용역, 공사발주를 하고자 하는 경우에는 다음사항을 고려하여야 한다.

1. 사업계획 및 과업내용서 작성

2. 입찰(계약)방법 결정

3. 입주자등의 동의와 절차에 관한 사항

4. 업체평가기준에 관한 사항

5. 과업의 타당성, 소요예산 적정성 등을 검토한 사항

6. 기타 발주에 필요한 사항

② 발주사업의 금액·규모·기간등 제1항 규정의 사업계획에 대하여 입주민 등의  동의가 필요하다고 인정될 경우에는 제10조 제1항 규정에 의한 동의를 받고, 이를 공시하여야 한다.

③ 제2항 규정의 사업 이외에 다음 각호의 사업에 관하여 계약자 결정 및 준공검사(물품검수를 포함한다. 이하같다)를 할 때에는 이를 지체없이 공시하여야 한다. 이 경우 준공검사는 미리 입주자 등에게 입회를 할 수 있는 일시·장소를 공시내용에 포함하여야 한다.

1. 물품구매 : 건당 ○○만원이상

2. 공    사 : 건당 ○○만원이상

3. 용    역 : 건당 ○○만원이상

4. 기    타

< 전문개정 □99.11.11. >

제39조의2(계약방법결정) 공동주택관리에 필요한 물품구매·공사·용역 등의 계약을 체결하고자 하는 경우는 일반경쟁입찰에 부쳐야 한다.  다만, ○○만원 이하로서 계약의 목적·성질 규모 등을 고려하여 불가피한 경우는 수의계약에 의할 수 있다.

< 본조신설 □99.11.11. >

제39조의3(입찰공고) 일반경쟁의 방법으로 물품구매 또는 용역□공사 발주를 위한 입찰을 할 경우에는  다음에 정하는 바에 의하여 공고를 하여야 한다.

1. 공고방법은 신문게재(일간,지역,아파트 전문지를 포함한다), 또는 게시판에 게시하는 방법으로 하되 총액금액이 ○○만원 이상은 신문에 공고하여야 한다.

2. 공고기간은 입찰 또는 개찰기일의 전일로부터 기산 10일전에 한다.

3. 입찰공고내용에는 다음사항이 포함되어 있어야 한다.

가. 입찰에 붙이는 사항

나. 입찰집행의 장소와 일시

다. 입찰 참가자격에 관한 사항

라. 현장 설명의 장소, 일시 및 참가자격(공사 입찰 경우)

마. 입찰 보증금과 그 귀속에 관한 사항

바. 입찰방법 및 낙찰자 결정에 관한 사항

사. 입찰 무효에 관한 사항

아. 입찰유의서 및 계약일반조건, 특수조건에 관한 사항

자. 입찰 참가서류 기타 필요한 사항

< 본조신설 □99.11.11. >

제39조의4(예정가격의 작성) ① 예정가격의 결정기준은 거래실례가격, 원가계산에 의한 가격을 원칙으로 하고 이를 적용하기 곤란한 경우 유사한 실례가격 또는 견적가격으로 한다.

② 견적액 비교표를 작성하되 물가 조사기간, 가격조사일시를 명시하고 예정가격 기초금액을 작성한다.

③ 예정가격의 조서는 거래액의 총액(단가계약 경우예외)으로 부가가치세 등 세액이 포함된 내역 가격이어야 한다.

④ 예정가격은 봉서로 하여 미리 개찰 장소 또는 수의계약장소에 비치하여 누설을 방지하여야 한다.

< 본조신설 □99.11.11. >

제39조의5(입찰참가자격) 입찰참가자격은 다음 각호에 의한다.

1. 다른 법령의 규정에 의하여 허가·인가·면허 등을 요하거나 자격요건을 갖추어야 할 경우에는 당해 허가·인가·면허 등을 받았거나 당해 자격요건에 적합할 것.

2. 부가가치세법 제5조의 규정에 의하여 당해 사업에 관한 사업자 등록증을 교부받은 자 일 것.

< 본조신설 □99.11.11. >

제39조의6(경쟁입찰의 낙찰자 결정) ① 발주사업의 성질□규모등을 감안 입찰공고 또는 입찰설명서에 명기된 평가기준에 따라 가장 유리하게 입찰한자를 낙찰자로 한다.

② 대가를 지출하는 발주사업의 경우에는 제1항이외에 다음과 같이 낙찰자를 결정한다.

1. 충분한 계약능력이 있다고 인정되는 자로서 최저가격으로 입찰한자

2. 성실한 시공 또는 양질의 납품을 보장하기 위한 제한적 최저낙찰제에 의한 저가 입찰자

③ 제2항 규정의 제한적 최저낙찰제는 미리 다수의 예비가격을 알려주고 입찰당일 공개된 장소에서 응찰자중 임의로 3∼5개의 예비가격을 추첨, 이를 산술평균한 값을 당해 입찰의 예정가격으로 결정하고, 그 예정가격 이하로서 예정가격의 100분의90이상으로 입찰한자중 최저가 입찰자를 낙찰자로 한다.

< 본조신설 □99.11.11. >

제39조의7(계약서의 작성 및 계약의 성립) ① 관리주체가 계약을 체결하고자 할 때에는 계약의 목적, 계약금액, 이행기간, 계약보증금, 위험부담, 지체상금, 기타 필요한 사항을 명백히 기재한 계약서를 작성하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의하여 계약서를 작성하는 경우에는 관리주체와 낙찰자가 계약서에 기명·날인 또는 서명함으로서 계약이 확정된다.

< 본조신설 □99.11.11. >

제39조의8(계약보증금) ① 관리주체는 계약을 체결하고자 하는 자로 하여금 보증금을 납부하게 하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의한 계약보증금의 금액, 납부방법은 다음과 같다.

1. 계약 보증금은 계약금액의 100분의10이상으로 납부하게 하여야 한다.

다만, 공사□용역계약에 있어서 연대보증인을 세우지 아니한 경우는 100분의20이상을 납부하거나 계약금액의 100분의30 이상 납부할 것을 보증하는 공사이행 보증서를 제출하게 하여야 한다.

2. 계약 보증금은 현금 또는 유가증권, 보증보험증권 등의 보증서로 이를 납부하게 하여야 한다.

③ 계약상대자가 계약상의 의무를 이행하지 아니한 때에는 당해 계약 보증금을 아파트 관리외 수익에 귀속시킨다.

< 본조신설 □99.11.11. >

제39조의9(감독) ① 공사, 제조, 용역 등의 계약을 체결한 경우에 그 계약의 적정한 이행을 확보하기 위하여 필요하다고 인정할 때에는 계약서, 설계서 기타 관계서류에 의거 스스로 감독하거나 전문기관을 따로 지정하여 필요한 감독을 하게 할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의하여 감독을 하는 자는 감독조서를 작성하여야 한다.

< 본조신설 □99.11.11. >

제39조의10(검사) ① 계약 상대자가 계약의전부 또는 일부의 이행을 완료한 때에는  이를 확인하기  위하여 계약서,설계서 기타 관계서류에 의하여 이를 검사하거나 전문기관을 따로 지정하여 필요한 검사를 하게 할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 검사는 계약상대자로부터 당해 계약의 이행을 완료한 사실을 통지 받은 날로부터 14일이내 완료하고 검사를 하는자는 검사조서를 작성하여야 한다.

③ 제39조제3항의 규정에 의한 사업의 경우에는 입주자등이 제17조제1항제8호 규정에 준하는 이의제기가 없음이 확인된 후 검사를 종결하여야 한다.

< 본조신설 □99.11.11. >

제39조의11(대가의 지급) ① 제39조의10의 규정에 의한 검사를 완료한 후 계약 상대자의 청구를 받은 날로부터 10일 이내에 대가를 지급한다.

② 천재·지변 등 불가항력의 사유로 지급 기한 내에 대가를 지급할 수 없는 경우는 사유가 소멸된 날로부터 3일 이내에 대가를 지급한다.

< 본조신설 □99.11.11. >

제39조의12(공사계약의 하자담보 책임기간) 공사의 도급계약을 체결한 때에는 그 목적물을 인수한 날과 준공검사를 완료한 날 중에서 먼저도래한 날로부터 1년이상 10년이하의 범위내에서 별표6의 공종구분에 따라 하자 담보기간을 정하여야 한다.  다만, 각 공종간의 하자책임을 구분할 수 없는 복합공사인 경우에는 주된 공종을 기준으로 하여 하자담보책임기간을 정하여야 한다.  < 본조신설 □99.11.11. >

제39조의13(하자검사) 관리주체는 하자담보책임기간중 연2회 이상 정기적으로 하자검사를 하여야 하며, 하자담보책임기간이 만료되는 때에는 지체없이 따로 검사를 하여야 한다.  < 본조신설 □99.11.11. >

제39조의14(하자보수보증금) ① 하자보수보증금은 계약금액의 100분의2이상 100분의 10이하로 하여야 한다.

② 하자보수보증금을 당해 공사의 준공검사후 그 공사의 대가를 지급하기 전까지 납부하게 하고 하자담보책임기간동안 보관하여야 한다.

< 본조신설 □99.11.11. >

제39조의15(기타) ① 회계처리에 있어 계약에 관하여 본 장에서 규정한 사항 이외에는 국가를당사자로하는계약에관한법률, 회계예규 등을 준용 또는 참고할 수 있다.

② 회계에 관한 서류는 그 보존기간을 5년으로 하되, 아파트 구조물 보수 등 건물안전에 관련되는 공사의 도면□도서□사진(영상물)등은 당해 건물 존속시 까지 보존하여야 한다. < 본조신설 □99.11.11. >

제 6 장 공용부분 등의 범위와 관리책임

제40조(전유부문의 범위와 관리책임) ① 전유부분은 개인세대에 공하여 사용하는 시설 및 부분을 말하고 그 외의 시설 및  부분은 공유부분으로 한다.

< 개정 □99.11.11. >

1.∼ 6호 < 삭제 □99.11.11. >

② 입주자는 전유부분을 주거의 용도로만 사용하고, 다른 용도로 사용해서는 안된다.

③ 전유부분은 당해 전유부분의 입주자책임과 부담으로 관리한다.  이 경우 전유부분에 설치된 급수관, 배수관과 난방관의 유지보수도 전유부분소유자의 부담으로 한다.

< 개정 □99.11.11. >

제41조(전유부분의 원상변경 등)공동주택의 내력벽,스라브 등 직접 힘을 받은 구조부에 대한 변경·이동·제거 등을 금한다.  < 개정 □99.11.11. >

② < 삭제 □99.11.11 >

③ < 삭제 □99.11.11 >

제42조(공용부분의 범위와 관리책임) ① 공용부분은 전유부분을 제외한 주택부분, 부대시설 및 복리시설과 그 대지 및 부속물을 말한다(별표4)

② 입주자는 대지 및 공용부분 등을 각각의 용도에 따라 타인의 사용에 지장이 없도록 사용해야 한다.

③ 공용부분은 관리주체의 책임하에 관리하고, 그 관리에 소요되는 비용은 입주자가 부담한다.

제43조(주차장의 전용사용권 등) 입주자세대별로 1주차 구획이상의 공동주택단지에 한함.

① 주차장 질서확립 및 효율적인 관리를 위하여 구분 소유자별로 주차장 전용사용권을 설정하여 운영할 수 있다.

② 제1항의 전용사용권은 당해 입주자(사용자)의 사용에 국한되며, 사용권만을 따로 타인에게 양도하거나 대여할 수 없다. 다만, 전용주차장 사용권을 지정받은 입주자가 사용하지 않는 동안은 1대이상의 차량을 보유한 입주자에게 따로 정하는 운영요령에 따라 이용하게 할 수 있다.

③ 관리주체는 입주자대표회의가 정하는 바에 따라 1차량이상을 보유한 입주자의 초과 차량에 대하여 사용료를 납부하게 할 수 있다. 이 경우 사용료는 실제 주차장 운영관리에 소요되는 경비에 한하고 그 집행은 제37조의 규정에 따라야 한다

< 개정 □99.11.11. >

④ 관리주체는 주차장 전용사용에 대하여 입주자대표회의에서 정하는 주차장규정에 따라 운영하여야 한다.  < 개정 □99.11.11. >

제 7 장  장기수선계획과 특별수선충당금

제44조(장기수선계획의 수립) ① 관리주체는 "공동주택 등에 대한 연차별 수선계획(이하 □장기수선계획□이라 한다)을 시설별 표준수선주기와 노후도를 감안하여 10년단위로 수립(□16층이상 공동주택은 5년 단위로 안전 및 유지관리계획을 수립하여야 한다□이하 같다)하여야 한다.  다만, 신규입주하는 공동주택은 사업주체에게 장기수선계획서를 교부하도록 요구하여 인수하여야 한다.

② 관리주체는 수립된 장기수선계획을 공동주택 시설별 표준수선주기와 노후도, 물가 등을 고려하여 3년마다 수정하여야 한다.  다만, 단열시공이 안된 공동주택의 공용부분 또는 입주자 공유의 부대복리시설에 대하여 최초의 단열공사를 하기 위한 경우에는 필요한 장기수선계획을 수정 할 수 있다.

③ 장기수선계획을 수립하여야 하는 대상시설과 그 표준수선주기 및 수선율은 <별표5>과 같다.

④ 관리주체가 관리업무를 인수·인계하는 때에는 사업계획승인 도서 및 장기수선계획과 수선현황을 함께 인수·인계하여야 한다.

제45조(특별수선충당금의 적립 등) ① 매월 세대수별로 부담하여야 할 특별수선충당금은 제44조의 규정에 의거 수립하는 장기수선계획에서 정하는 바에 의하며, 특별수선충당금의 월간 세대별 부담액은 다음과 같이 산정한다.

장기수선계획기간중의수선비총액

월간세대별 특별수선충당금  Ａ  □□□□□□□□□□□□□□□□   ×  세대별분양면적

총분양면적×12월×계획기간(년)

② 제1항의 특별수선충당금 부담액 산정에 있어 제44조의 장기수선계획이 미수립된 공동주택의 경우에는 제34조 제1항 제5호내지 제8호에 정한 비목의 월별 합계금액의 3）이상 20）이하로 하되, 대체하여야 할 시설의 내구연한을 감안하여 ○）로 산정한다.

③ 특별수선충당금은 입주자대표회의 명의로 입주자대표회의에서 지정하는 금융기관에 따로 설치된 계정에 예치하여 관리해야 한다.

제46조(특별수선충당금의 사용) ① 관리주체가 특별수선충당금을 사용하고자 할 때에는 장기수선계획에 따라 특별수선충당금 사용계획서를 작성하여 입주자대표회의 동의를 받아 사용하여야 한다.

② 제1항 외에 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 특별수선충당금을 수선유지비로 사용할 수 있다.

1. 장기수선계획에 따라 수선공사를 할 시간적 여유가 없는 긴급공사.

2. ○○원 이하의 소규모 공사

3. 장기 수선계획에서 정하는 수선예정시기 이전에 수선공사를 하여야 할 부득이한 사유가 있는 경우에는 그 사유서를 작성하고 건축사법, 엔지니어링 기술진흥법 또는 시설물의 안전진단에 관한 특별법에 의한 해당분야의 전문가 2인이상이 조사의견서에 필요하다고 인정하는 수선공사 < 개정 □99.11.11. >

4. 단열시공이 안된 공동주택의 공용부분 또는 입주자 공유의 부대·복리시설에 대하여 단열공사를 하고자 하는 경우에는 특별수선충당금 또는 관리비중 수선유지비를 사용할 수 있다.

③ 특별수선충당금 사용계획서에는 다음 사항이 포함되어야 한다.

1. 수선공사의 명칭과 공사의 내용

2. 수선대상시설에 관한 현황 사진

3. 수선공사의 설계도서 (설계도면과 시방서)

4. 수선공사의 수량 및 예정공사 금액

5. 공사 발주방법

④ 관리주체가 <별표5>의 대상시설을 수선한 경우에는 다음사항이 포함된 수선현황을 작성·보관하여야 한다.

1. 수선대상시설의 명칭

2. 수선내용

3. 수선일자

4. 수선수량 및 공사비

5. 시공자의 주소 및 성명

⑤ 장기수선계획이 미수립된 공동주택의 경우에는 특별수선충당금을 사용하여 대체하여야 할 주요시설의 범위와 내구년한은 <별표5>를 적용한다.

제 8 장  공동생활의 질서유지

제47조(권고 및 지시) ① 입주자 등이 민법, 집합건물의소유및관리에관한법률,주택건설촉진법, 공동주택관리령 및 공동주택관리규칙 등에 위반한 때 또는 단지내에서 공동생활질서를 문란하게 하는 행위를 하는 때에는 관리소장은 해당 입주자 등에게 그 시정 등을 위하여 필요한 권고 또는 경고를 할 수 있다.

② 입주자는 그의 소유인 전유부분의 사용자가 제1항의 행위를 하는 경우에는 그 시정 등을 위하여 필요한 조치를 강구하여야 한다.

③ 입주자 등이 단지내에서 제11조 제5항 및 제6항의 규정에 의하지 아니하고 임의보수 또는 시설물 제거 등 불법행위를 하는 때에는 관리소장은 입주자대표회의의 승인하에 그의 중지 또는 관계기관에 고발 등 필요한 조치를 할 수 있다

④ 입주자대표회의는 원활한 공동주택 관리를 위하여 입주자대표 등을 대상으로 교육·외부강사초빙·타모범 공동주택 견학 등을 위하여 노력하여야 한다.

< 신설 □99.11.11. >

제47조의2(반상회 참여)  입주자대표회의와 관리주체는 공동주택의 효율적인 관리 및 입주자대표선거 등  투명성제고를 위해 반상회를 적극 활용하여야 한다.

< 본조신설 □99.11.11. >

제 9 장  보    칙

제48조(규약의 보관) ① 규약을 증명하기 위해 제10조 제1항에 의거 단지 입주자과반수 이상이 기명날인한 규약을 한통 작성하여 이것을 규약원본으로 한다.

② 규약의 원본은 관리주체가 보관하고, 그 사본을 2부 작성하여 입주자대표회의의 회장 및 감사가 각각 1부씩 보관한다.

③ 새로이 입주자의 자격을 취득한 자가 제7조제2항의 규정에 의한 신고를 할 때에는 관리주체는 이 규약의 사본 1부를 교부하여야 한다.

제49조(인수·인계) 관리주체 및 입주자대표회의의 임원이 그 업무를 인수·인계하는 때에는 인수인계서를 작성하여 작성하여 서명 날인하고, 관련서류와 함께 인수·인계하여야 한다.

제50조(규약외 사항) 규약에 규정이 없는 사항에 대해서는 공동주택관리 관련 법령이 정하는 바에 의한다.  또한 이 규약의 시행에 필요한 세부사항은 입주자대표회의의 구성원 과반수의 찬성으로 정할 수 있다.

부          칙 (□97. 7. 16)

1. 이 규약은 ○○년 ○월 ○일부터 발효한다.

2. 이 규약발효 당시 종전의 규약에 의하여 행하여진 결정이나 처분 등은 이 규약에 의하여 행한 것으로 본다.

3. 이 규약에 적합하지 않은 사항은 이 규약 발효일부터 90일이내에 이 규약에 적합하게 하여야 한다.

4. 이 규약 발효당시의 동별 대표자 및 임원의 임기는 ○○년 ○월 ○일까지로 한다

부          칙 (□99.11.11)

1. 이 규약은 ○○년 ○월 ○일부터 발효한다.

2. 이 규약발효 당시 종전의 규약에 의하여 행하여진 결정이나 처분 등은 이 규약에 의하여 행한 것으로 본다.

3. 이 규약에 적합하지 않은 사항은 이 규약 발효일부터 90일이내에 이 규약에 적합하게 하여야 한다.

4. 이 규약 발효당시의 동별 대표자 및 임원의 임기는 ○○년 ○월 ○일까지로 한다.

5. 이 규약 시행전에 발생한 이익잉여금(사용료 등의 잡수입, 임의적립금 등을 포함한다)은 제37조규정에 의한 예비비 또는 특별수선적립금으로 적립하여야 한다.  다만, 당해 이익잉여금은 예비비적립금으로 우선 적립할 수 있다.

< 별표 1 > 규약대상물의 범위 (제3조 관련)

단지	단 지 명 칭
	단 지 위 치
	대 지 면 적		□		사업주체명
	사 업 승 인 일				사용검사일
건 물	건 물 구 조
	난 방 방 식
	○ 號棟	건물유형	복도식 계단식
		층 수	지 상 층 지 하 층
		연 면 적	□		건축면적	□
		전유부분	주호부분	연면적 □	세 대 수	세대
	○ 號棟	건물유형	복도식 계단식
		층 수	지 상 층 지 하 층
		연 면 적	□		건축면적	□
		전유면적	주호부분	연면적 □	세 대 수	세대
	○ 號棟	건물유형	복도식 계단식
		층 수	지 상 층 지 하 층
		연 면 적	□		건축면적	□
		전유면적	주호부분	연면적 □	세 대 수	세대
	○ 號棟	건물유형	복도식 계단식
		층 수	지 상 층 지 하 층
		연 면 적	□		건축면적	□
		전유면적	주호부분	연면적 □	세 대 수	세대
부대복리시설	관리사무실		연 면 적	□	구 조
	노 인 정		연 면 적	□	구 조
	입주자집회소		연 면 적	□	구 조
	어린이놀이터		총 면 적	□	개 소
	체 육 시 설		정 구 장	면	운 동 장
	주 차 장		주차대수	대
	공동저수시설		용 량		비상우물	개소
기 타			쓰레기집적장, 외등시설, 공용水栓 및 옥외 급수배관설비, 오수관, 빗물 배수관 및 배수구 및 溜, 옥외 가스설비, 잔디 그밖의 식재물, 옥외 전기배선, 전화배선 및 여기에 부속된 시설

< 별 표 2 > 관리비의 구성내역 및 산정방법(제34조 관련)       <개정 □99.11.11.>

비 목	구 성 내 역	세대별 부담액 산정방법
1. 일 반 관리비	·인건비:급여, 제수당, 상여금, 퇴직금 및 산재보험료·고용보험료·국민연금·의료보험료·식대 등 복리후생비 ·제사무비:일반사무용품비,도서인쇄비 교통통신비 등 관리사무에 직접 소요되는 비용 ·제세공과금:관리기구가 사용한 전기료,전화료,우편료 및 관리기구에 부과되는 세금 등 ·피복비 ·교육훈련비 ·차량유지비:연료비,수리비 및 보험료 등 차량유지에 직접 소요되는 비용 ·보험료:화재보험료 등 ·기타 부대비용:관리용품구입비,회계감사비 및 입주자대표회의 운영비 기타 관리업무에 소요되는 비용	월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등배분하거나, 월예산액을 분양면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산한다. 입주자대표회의가 선정한 주택관리인에 의한 관리인 경우에는 입주자대표회의와 주택관리인간의 계약으로 정한 월간비용을 분양면적에 따라 균등배분한다.
2. 청소비	용역시는 용역금액으로 하고, 직영시에는 청소원인건비·피복비 및 청소용품비 등 청소에 직접 소요된 비용	월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등배분하거나, 월예산액을 분양면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산한다.
3. 오 물 수거비	용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시는 오물수거원인건비·피복비 및 오물수거용품비 등 오물수거에 직접 소요된 비용	월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등배분하거나, 월예산액을 분양면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산한다.
4. 소독비	용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 소독용품비 등 소독에 직접 소요된 비용	월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등배분하거나, 월예산액을 분양면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산한다.
5. 승강기 유지비	용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 제부대비 및 자재비 등으로 한다. 다만, 전기료는 공동으로 사용되는 시설의 전기료에 포함된다.	·전기료: 상시 사용하는 세대별 부담 ·유지관리비:승강기 공유세대별 공평부담(공 동시설).
6. 난방비	난방 및 급탕에 소요된 원가(유류대, 동력전기료, 난방 및 급탕용수비)에서 급탕비를 뺀 금액	월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등배분(분양면적에 의한 산정이 심히 곤란한 경우에는 전용면적에 따라 균등배분한다)하거나, 월예산액을 분양면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산하며, 열사용량계측기가 설치된 경우에는 월간사용량에 의한 비용을 세대별 계측기에 의하여 배분한다.
7. 급탕비	급탕용유류대·동력전기료·급탕용수비	예정원가에 의하여 입방미터당 급탕비 단가를 결정하고, 세대별 사용량계측기에 의하여 산출한다.
8. 수 선 유지비	가. 보수용역시에는 용역금액, 직영시에는 자재 및 인건비 나. 정화조청소비, 냉난방시설의 청소비, 소화기 충약비, 옥상방수공사비·외부도장비 등 공 동으로 이용 하는 시설의 보수유지비, 약품비 및 제반 검사비	월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등배분하거나, 월예산액을 분양면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산한다.

< 별 표 3 > 관리비 등의 미납시 연체요율 (제36조 관련)

연체개월	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
연체요율(）)	2	3.5	5	6.6	8.2	9.8	11.4	13	14.6	16.2	17.8	19.4

< 별 표 4 > 공용부분의 범위 (제42조 관련)

공용 부분	1.건 물 부 분	현관홀, 복도, 계단, 엘리베이터홀, 엘리베이터실, 전기실, 내외벽, 경계벽, 바닥슬라브, 기초부분, 발코니, 베란다, 옥상 테라스 등 전유부분에 속하지 않는 부분
	2.건 물 부속물	엘리베이터부분, 전기설비, 급배수 위생설비, 가스배관설비, 피뢰설비, 옥탑, 집합우편통, 배선배관 등 전유부분에 속하지 않는 부속물
	3.기 타	관리인실, 관리용창고, 집회실 및 그러한 부속물

< 별 표 5 > 장기수선계획수립대상시설과 그 표준수선 및 수선율

(제44조 관련)

1. 건물외부

(단위 : 수선주기 ; 년, 수선율 ; ）)

구 분	공 사 종 별	수선방법	수선주기	수선율	비 고
지 붕	모르터마감 콩자갈깔기 타 일 아스팔트방수층 고분자도막방수 고분자시트방수	부분수리 전면재바름 보충 부분수리 〃 전면재방수 부분수리 전면재방수 부분수리 전면재방수	5 15 5 10 8 25 5 15 8 20	18 100 15 5 10 100 10 100 20 100	시멘트액체방수 크링카타일 단열층 및 보호층 포함
외 벽	모르터마감 인조석깔기 인조석 씻어내기 타일붙이기 돌붙이기 수성페인트	부분수리 전면재바름 부분수리 전면수리 부분수리 전면수리 부분수리 전면수리 부분수리 전면재도장	8 25 10 30 8 30 8 40 25 5	15 100 5 100 15 100 10 100 5 100	자기질 타일 화강석 모르타르면
외 부 창·문	철제 창·문 알미늄 창·문 유성페인트칠 합성수지페인트철	창·문틀수리 창·문수리 전면교체 창·문틀수리 창·문수리 전면교체 전면재도장 전면재방청 전면재도장 전면재방청	15 15 30 20 20 40 3 6 6 12	20 15 100 10 15 100 100 100 100 100	창호철물은 제외 창호철물은 제외 철재부분 철재부분

(단위 : 수선주기 ; 년, 수선율 ; ）)

구 분	공 사 종 별	수선방법	수선주기	수선율	비 고
기 타	지붕낙수구 흠통 철제난간 쳘제피난계단 쓰레기투입구 및 소제구	부분수리 전면교체 부분수리 전면교체 전면교체 부분수리 전면교체 부분수리	6 28 6 28 25 8 30 5	10 100 10 100 100 16 100 25	주물재 또는 P.V.C제품 P.V.C 제품

2. 건물내부

(단위 : 수선주기 ;년, 수선율 ; ）)

구 분	공 사 종 별	수선방법	수선주기	수선율	비 고
천 정	회반죽마감 모르터마감 보드(텍스)류 수성도료칠 유성도료칠 합성수지도료칠	부분보수 전면보수 전면보수 전면보수 전면도장 전면도장 전면도장	7 30 30 25 5 5 6	20 100 100 100 100 100 100
내 벽	회반죽마감 보드류 타일붙임 벽지 수성도료칠 유성도료칠 합성수지도료칠 칸막이벽(목재) 칸막이벽(경량철골)	부분보수 전면재마감 전면재붙임 부분수리 전면재붙임 전면재도배 전면재도장 전면재도장 전면재도장 부분보수 부분수리	7 30 20 20 50 10 5 5 6 10 10	20 100 100 10 100 100 100 100 100 15 10

(단위 : 수선주기 ; 년, 수선율 ; ）)

구 분	공 사 종 별	수선방법	수선주기	수선율	비 고
바 닥	모르터마감 타일붙임 인조석깔기 마루널깔기 아스타일류깔기	부분수리 전면재마감 부분수리 전면재붙임 부분수리 전면보수 부분보수 전면재깔기 부분수리 전면교체	5 20 8 30 15 30 7 25 6 18	15 100 10 100 10 100 15 100 15 100
내 부 창·문	알미늄 창·문 목재 창·문	창·문틀수리 창·문수리 창·문교체 창·문틀수리 창·문수리 창·문교체	20 20 40 13 10 28	10 15 100 18 20 100
계 단	인조석깔기 모르터마감 바닥아스타일 계단논스립 철제난간 스텐레스난간 유성페인트	부분수리 전면수리 부분수리 전면수리 부분수리 전면수리 전면교체 전면교체 전면교체 전면도장	7 25 5 20 8 15 15 23 40 5	10 100 15 100 10 100 100 100 100 100	철제 및 목재혼합 난간 포함
기 타	단열층 (벽, 천정)	부분보수 전면보수	15 50	20 100	보호층포함(중공벽단열층 제외)

3. 전기·소화 및 승강기 설비

(단위 : 수선주기 ; 년, 수선율 ; ）)

구 분	공 사 종 별	수선방법	수선주기	수선율	비 고
예비전원 (자가발전)설 비	내연기관 발전기 냉각수 탱크 기름탱크 배전반 자동제어반 축전지	교 체 〃 〃 〃 〃 〃 〃	30 30 15 20 20 20 4	100 100 100 100 100 100 100
변전설비	변압기 콘덴사 수전반 배전반 유도전압조정기 축전지 충전기	〃 〃 〃 〃 〃 〃 〃	20 20 20 20 20 10 18	100 100 100 100 100 100 100
옥내배선 설 비	스위치 콘센트 배선배관	〃 〃 〃	5 6 20	100 100 100
인 터 폰 설 비	인터폰	〃	20	100
자 동 화 재 감 지 시 설	감지기 수신반	〃 〃	20 20	100 100
소화설비	소화펌프 모타 내연기관(엔진) 소화기구 스프링클러 급수변 급수관방노피복	해체수리 교 체 〃 〃 〃 〃 〃 〃	9 20 20 25 20 25 20 15	50 100 100 100 100 100 100 100
승 강 기 및인양기	기계장치 와이어로프	〃 〃	15 5	100 100

4. 급수·위생·가스 및 환기설비

(단위 : 수선주기 ; 년, 수선율 ; ）)

구 분	공 사 종 별	수선방법	수선주기	수선율	비 고
급수설비	터빈펌프 고가수조 급수관 수량계	교 체 〃 〃 〃	15 20 15 15	100 100 100 100
가스설비	배 관 가스콕크	〃 〃	15 13	100 100
배수설비	펌 프 배수관 배변관	〃 〃 〃	12 15 25	100 100 100
위 생 기구설비	대변기 소변기 세면기 수세기 세탁조 경사싱크	〃 〃 〃 〃 〃 〃	20 25 20 20 17 20	100 100 100 100 100 100
환기설비	환기팬	〃	15	100

5. 난방 및 급탕설비

(단위 : 수선주기 ; 년, 수선율 ; ）)

구 분	공 사 종 별	수선방법	수선주기	수선율	비 고
난방설비	보일러 급수탱크 보일러수관 난방순환펌프 유류저장탱크 난방관	해제수리 교 체 〃 〃 〃 〃 〃	10 15 15 9 10 20 15	10 100 100 100 100 100 100	발브류포함 보온피복·바닥단열층 및 보호층 포함
급탕설비	순환펌프 급탕조	해체수리 교 체 〃	5 10 15	20 100 100

6. 옥외부대시설

(단위 : 수선주기 ; 년, 수선율 ; ）)

구 분	공 사 종 별	수선방법	수선주기	수선율	비 고
옥외부대 시 설	콘크리트포장 아스팔트포장 P.V.C 피복 철망울타리 아연도금철망울타리 어린이놀이터시설 보도블럭 정화조 배수로 및 맨홀	전면수선 전면수선 전면수선 알미늄페인트 전면교체 전면교체 전면교체 부분수선 부분수리	12 12 30 6 30 15 12 7 5	100 100 100 100 100 100 100 15 10

○○공동주택단지의 장기수선계획표

준공일자 :    .    .    .    총세대수 :      세대

총분양면적 :           계획표작성일자 :     .    .    .

공사장소	공사시방	수량	단가	연도별 추정 수선공사비
				연도	연도	연도	연도	연도	계
			계

년      월      일

작 성 자 : ○○공동주택단지 관리사무소장

< 별 표 6 > 공사의 공종별 하자담보책임기간(제39조의12조관련)  <신설 □99.11.11>

공 종	하자담보책임기간
1. 건설산업기본법에 의한 건설공사 가. 도로(암거□측구 및 포장을 포함한다) 나. 상□하수도 (1) 철근콘크리트 또는 철골구조부 (2) 관로매설 또는 기기설치 다. 부지정지 라. 조경시설물 또는 조경식재 마. 발전□가스 또는 산업설비 (1) 철근콘크리트 또는 철골구조부 (2) □(1)□ 외의 시설 바. 기타 토목공사 사. 건 축 (1) 건축물의 기둥 또는 내력벽 (2) 건축물중 기둥, 내력벽외의 주요구조부 (3) 건축물중 □(1)□ 및 □(2)□ 와 아목의 전문공사를 제외한 기타 부분 아. 전문공사 (1) 실내의장 (2) 토 공 (3) 미장 또는 타일 (4) 방 수 (5) 도 장 (6) 석공사 또는 조적 (7) 창호제작 또는 설치 (8) 지붕 또는 판금 (9) 철물(가목 내지 사목에 해당하는 철골을 제외한다) (10) 철근콘크리트(가목 내지 사목에 해당하는 철근콘크리트를 제외한다) (11) 급배수□공동구□지하저수조□냉난방□환기□공기조화□자동제어□가스 또는 배연설비 (12) 승강기 또는 인양기기설비 (13) 온실설치공사 (14) 지하수개발공사 (15) 건축물조립공사 (16) □(11)□ 내지 □(15)□외의 건물내설비	2 년 7 년 3 년 2 년 2 년 7 년 3 년 1 년 10 년 5 년 1 년 1 년 2 년 1 년 3 년 1 년 2 년 1 년 3 년 2 년 3 년 2 년 3 년 2 년 1 년 1 년 2 년

공 종	하자담보책임기간
2. 전기공사업법에 의한 전기공사 가. 터널식 및 개착식전력구 송전설비공사(지중) (1) 철근콘크리트 도는 철골구조부 (2) □(1)□외의 시설 나. 송배전관로공사(지중) (1) 송전관로공사 (2) 배전관로공사 다. 154KW급이상 철탑공사 라. 변전소 설비(전기설비 및 기기설치공사) 마. 배전선로공사 바. 기타 전기공사 3. 정보통신공사업법에 의한 정보통신공사 가. 통신공구공사(터널식을 제외한다) 나. 통신시설용 철탑□케이블설치공사, 지하관로공사, 교환기 등 통신시설용 기계 설치공사 다. 기타 정보통신공사 4. 소방법에 의한 소방공사 등	10 년 5 년 3 년 2 년 3 년 3 년 2 년 1 년 3 년 2 년 1 년 1 년

< 예  문 > 제28조 제3항 관련

협    약    서

○○구를 대표하여 ○○구청장(이하 □갑□이라 한다)과 △△아파트 입주민을 대표하여 △△아파트 입주자대표회장·관리소장(공동하여 이하 □을□이라 한다)은 △△아파트 회계사무중 일부의 위탁·수탁에 관하여 다음과 같이 협약을 체결한다.

제1조(목적) 이 협약은 △△아파트 관리규약의 규정에 의거 일정규모의 물품구매, 공사 및 용역발주에 있어 회계절차의 일부를 ○○구청장에게 사무위탁함에 필요한 사항을 규정함에 있다

제2조(협약의 대상) 이 협약은 제3조에서 규정하는 위탁사무의 회계절차 집행에 적용한다.

제3조(위탁사무의 범위) ① 을이 갑에게 위탁하는 사무의 종류는 다음과 같다.

1. 물품구매 : 건당 ○○만윈이상

2. 용역발주 : 건당 ○○만윈이상

3. 공사발주 : 건당 ○○만윈이상

② 제1항의 사무에 관한 입찰공고, 입찰, 낙찰자 결정은 갑이 대행하고 그 이외에 계약, 검수, 준공검사, 대가지급 등은  을의 소관하에 둔다.

제4조(위탁의 절차) ① 을이 제3조 규정의 사무를 갑에게 위탁하고자 할 때에는 별지서식에 의한다.

② 갑은 제1항규정의 사무위탁을 의뢰받은 때에는 의뢰받은 날로부터 10일이내에 을에게 수탁여부를 통지하여야 한다.

③ 갑이 을로부터 위탁받은 사무를 대행할 때에는 갑의 소관사무처리에 준하여 이를 집행할 수 있다.  이 경우 갑은 대행사무처리의 효율성을 위해 따로 사무처리기준을 만들 수 있다.

제5조(위탁수수료 등) ① 갑은 위탁사무 처리중 공고료 등의 필요경비나 사무대행에 따른 인건비 등의 수수료를 을로부터 징수할 수 있다.

② 갑은 제1항 규정의 수수료등에 관한 기준요율 및 그 징수에 관한 사항을 따로 정할 수 있다.

제6조(협약의 효력) 이 협약은 별도 해지·변경 등의 의사표시가 없을 때에는 갑과 을의 지위를 승계한 자에 대하여 계속 효력을 가진다.

제7조(협약의 해석) 이 협약의 내용에 관하여 이견이 있을 때에는 갑의 해석에 따른다.

부          칙

이 협약은 ○○년  ○월 ○일부터 발효한다.

○○년  ○월 ○일

위 갑: 서울특별시 ○○구청장 △△△

을 : 서울특별시  ○○구 ○○아파트 입주자대표회장  ××× (인)

〃                 관리소장  ××× (인)

□ □ □ □ □	□ 공사발주 □ 용역발주 □ 물품구매		□ □ □ □ □	위 탁 의 뢰 서		처리기간
						○ 일
위탁자		아파트 명칭			○○구 ○○동 ○○번지 △△아파트
		관 리 주 체			△△아파트 관리사무소장 ×××
의뢰내용		사 업 명
		사업기간
		설계금액
		착 공 일
		준 공 일
△△아파트 관리규약 제○조 및 사무위탁협약서 제4조 규정에 의거 □□ 공사발주 □ □ □ 위와 같이 □□ 용역발주 □ 의뢰하오니 수탁하여 주시기 바랍니다. □ □ □□ 물품구매 □ . . . 신청자 (인) ○○구청장 귀하
□ 첨부서류 : 1) 설계도서(해당분야) 2) 산출기초 조사서

수 신 : 건교부 정기춘 사무관님 (F) 503-3285

발  신 : 서울시 주택기획과 담당사무관 신중기 (T) 3707-8224

제  목 : 공동주택 표준관리규약 개정안 검토

1. 착안사항

□98∼□99년도 아파트공사 등 부조리사건으로 약 900명의 형사입건사례가 있었고, 사회문제 부각에 대비코자 아파트 비리방지책을 금반 표준규약으로 구체화하는 것입니다.

2. 주요검토사항

a) 제28조 일정규모 공사등의 입찰절차·대가지급을 구청장에게 업무위탁(아파트 관리주체∼구청장 협약의거)

b) 제32조 결산절차의 구체화 및 복식부기 개념도입

c) 제37조 잡수입(관리외 수익)을 예비비와 특별수선적립금으로 관리함

cf. 공동주택관리규칙 제24조와의 충돌

d) 제38조의2 예비비 규정

3. 전송서류

관련검토사항 및 부칙, 협약서 예문(표지포함 11매)

수 신 : 법제처 박상진 사무관님,

법제처 권태웅 사무관님     (F) 720-3964

발  신 : 서울시 주택기획과 담당사무관 신중기 (T) 3707-8224

제  목 : 공동주택 표준관리규약 개정안 검토

1. 착안사항

□98∼□99년도 아파트공사 등 부조리사건으로 약 900명의 형사입건사례가 있었고, 사회문제 부각에 대비코자 아파트 비리방지책을 금반 표준규약으로 구체화하는 것입니다.

2. 주요검토사항

a) 제28조 일정규모 공사등의 입찰절차·대가지급을 구청장에게 업무위탁(아파트 관리주체∼구청장 협약의거)

b) 제32조 결산절차의 구체화 및 복식부기 개념도입

c) 제37조 잡수입(관리외 수익)을 예비비와 특별수선적립금으로 관리함

cf. 공동주택관리규칙 제24조와의 충돌

d) 제38조의2 예비비 규정

3. 전송서류

관련검토사항 및 부칙, 협약서 예문(표지포함 11매)

< 별지서식 >                                             <신설 □99.11.11. >

적립금명세서(제32조제3항관련)

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

(단위 : 원)

구 분	기초잔액 (A)	당기증가액 (B)	당기감소액 (C)	기말잔액 (A+B-C=D)	비 고
예 비 비 적 립 금
특별수선 적 립 금

□ 기재요령

1. 전기말 및 당기말 대차대조표에 계상된 예비비적립금과 특별수선적립금으로 구분 기재한다.

2. 당기 감소액의 내역은 비고란에 다음과 같이 구분하여 사업명을 주석으로 기재한다.

(1) 예비비적립금 감소액

가. 공동주택에 설치된 주요시설의 보수액

나. 과년도 지출 등 회계상 예측할 수 없는 지출액

다. 이익잉여금 이입액

(2) 특별수선적립금 감소액

제46조 규정의 특별수선충당금의 사용에 준한 지출액

3. 당기 증가액에 대한 계산근거등을 비고란에 기재한다.

서울시공동주택표준관리규약개정 대비표

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

표준규약 조문	현 행	개 정
제8조(입주자등의 권리)	세입자는 선거권, 피선거권, 관리규약개정권, 관리방법 결정권 제한	세입자는 동대표 피선거권이외에는 소유자와 동일한 권리행사
제10조(의결)	< 신 설 >	입주자 과반수찬성으로 결정하는 사항 １ 아파트관리방법의 결정·변경 １ 위탁관리업자의 선정 １ 선거관리에 필요한 제규정
제15조(동별 입주자대표)	임기2년, 연임가능	임기1년. 연임은 1회에 한함
제15조의2(선거관리위원회)	< 신 설 >	통반장 ○인, 동대표 ○인, 기타 주민 ○인을 입주자대표회의에서 결정
제15조의3(선거관리)	< 신 설 >	·선거는 반상회 개최일자·장소와 병행하여 진행가능 ·선거에관한규정은 입주자대표회의 제안과 입주민 과반수찬성으로 운영
제17조(입주자대표회의 의결사항 등)	< 신 설 >	○개월별 관리비 부과내역 심의
제21조(입주자대표 및 임원의 책임 등)	임원에게는 입주자대표회의 의결로 활동비 보조	임원에게는 정액의 업무추진비 지급 １ 회장 : 월○○만원 １ 이사 : 월○○만원
제28조(회계의 일반원칙)	< 신 설 >	일정규모사업의 입찰절차를 구청장과 협의 위탁 １ 위탁대상 공사, 용역사업은 규약 으로 정함 ·공사 : 건당○○만원 ·용역 : 건당○○만원
제32조(결산)	< 신 설 >	·결산내용을 공시할 때에는 예금현황, 미수관리비, 잡수입관리, 예비비사용, 공사 및 용역내역을 정리하여야 함 ·결산 재무제표에는 대차대조표, 손익계산서, 이익잉여금처분계산서 로 구성

표준규약 조문	현 행	개 정
제33조(회계감사)	매년 1회 회계감사실시	입주민등의 과반수 동의시 회계감사 실시
제34조(관리비 등)	< 신 설 >	·관리비, 사용료 및 특별수선충당금을 부과할 때에는 그 수입 및 집행내역을 쉽게 알 수 있도록 정리하여 입주자등에게 통지해야 함 ·관리소장은 반상회 참석 또는 서면으로 입주민등이 제기하는 관리비 지출내용에 대한 답변의무
제37조(사용료등 잡수입의 관리)	잡수입은 특별수선충당금 으로 적립	·잡수입은 예비비 또는 특별수선 적립금으로 구분하여 적립 ·특별수선적립금은 특별수선충당금 용도에 준하여 사용
제37조의2(예비비)	< 신 설 >	·예비비는 공동주택에 설치된 주요시설의 보수 또는 예측할 수 없는 지출에 충당 ·예비비는 한도액을 정하여 공시 ·예비비사용은 미리 입주자대표회의 의결받아 공시하고, 사용후 관리비부과내역서에 지출금액·일시를 부기하며, 결산서 재무제표 명세서로 정리하여야 함.
제39조(원인행위등)	입주자대표회의는 회계처리 에 관한 세부적인 사항을 규정으로 정함	o 일정규모의 사업중 계약자 결정 및 준공검사시 이를 공시해야 하고, 준공검사는 미리 입주자에게 입회안내를 해야함. １ 대상 사업규모는 규약으로 정함 · 물품구매 : 건당 ○만원이상 · 공 사 : 건당 ○만원이상 · 용 역 : 건당 ○만원이상 · 기 타

표준규약 조문	현 행	개 정
제39조의2∼제39조의9	< 신 설 >	·계약방법 결정 ·입찰공고 ·예정가격의 작성 ·입찰참가 자격 ·경쟁입찰의 낙찰자 결정 ·계약서작성 및 계약성립 ·계약보증금 ·감독
제39조의10(검사)	< 신 설 >	·일정규모의 사업은 준공검사시 입주자입회를 하고 입주자 10인이상의 이의제기가 없음이 확인된후 검사종결함 １ 사업규모는 제39조에서 정함
제39조의11∼제39조의14	< 신 설 >	·대가의 지급 ·공사계약의 하자담보책임기간 １ 별표6(공종별 하자담보기간) ·하자검사 ·하자보수보증금
제39조의15(기타)	< 신 설 >	·회계서류 보존기간은 5년으로하되 아파트구조물보수등 안전관련 공사 도면·도서는 영구보존함
제47조(권고 및 지시)	< 신 설 >	·입주자대표회의는 원활한 공동주택관리를 위하여 입주자대표등을 대상으로 교육·견학등을 노력하도록 함
제47조의2(반상회 참여)	< 신 설 >	·입주자대표회의와 관리주체는 동대표선거등 공동주택관리 투명성제고를 위해 반상회를 적극 활용하도록 함
부칙		·이 규약시행전 발생한 이익잉여금은 제38조규정의 예비비 또는 특별수선적립금으로 적립하여야 함