임대주택 활성화 대책

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2001. 5

건설교통부

(주택도시국)

목  차

I. 최근 주택시장 동향  ------------------1

II. 임대주택 활성화 기본방향  ------------4

III. 세부대책

1. 대도시내 임대주택용지 공급확대  --------5

2. 공공기관의 임대주택 공급능력 확대   -----7

3. 민간 임대건설사업자에 대한 지원 강화 ----8

4. 부도 임대아파트 입주자 보호대책   -------9

IV. 대책별 추진일정   -------------------11

I. 최근 주택시장 동향

1. 주택가격 동향 및 전망

□ 금년도 주택시장은 매매가격 하락과 전세가격 상승세가 지속

- 매매가격은 전세물량부족이 매매로 이어지면서 소형평형위주로 상승세를 이어가고 있지만, 여전히 □97.12월 대비 92%임

- 전세가격은 이사철이 지난후에도 수급불균형이 해소되지 않은 가운데 상승세를 지속, □97.12월 대비 113%에 달함

□ 전세가격이 상승세를 지속하는 것은

- 최근 저금리 현상의 지속으로, 전세를 월세로 전환하는 가구가 늘어나면서 전세물량이 줄어든 반면,

구분	3월	4월	5월
월세전환비율	34%	38%	43%
월세금리	월 1.2%	월 1.1%	월 1.0%

- 소형주택 의무비율 폐지등으로 인해 수도권내 소형아파트 공급은 감소했기 때문

년도	□96	□97	□98	□99	□00
수도권주택건설	272천호	229	149	237	241
18평이하 주택	93천호	79	51	54	70

□ 앞으로 외환위기 이후의 신규주택 건설 위축으로 인한 주택수급 불균형이 2∼3년간 이어져 전세가격 상승세는 지속될 전망이며,

- 특히, 서울등 수도권의 소형아파트를 중심으로 월세전환 확대와 전세가격 상승등 임대시장 불안은 지속될 것으로 전망됨

2. 임대주택시장 현황 및 문제점

□ 우리나라 전체가구의 60%(720만가구)는 자기집에서 살고 있으며 40%(480만가구)가 전월세 형태로 거주중임(□00년말 현재 추정치임)

- 세입자의 15.6%만이 임차료가 저렴하고 안정적으로 거주 가능한 제도권 임대주택(75만호, 전체주택의 6.5%)에 주거

구분	총계	공공건설임대			민간건설 임대	매입임대
		영구임대	50년임대	5년임대등
천호(비중)	754	190(25%)	45(6%)	436(58%)	17(2%)	66(9%)

□ 전세가격 상승을 억제하고 임차 가구의 주거안정을 위해서는 소형위주의 임대주택 공급 확대가 필요하나 임대용지 공급부족과 임대업체들의 수익성 악화 등으로 임대주택 공급 확대에 한계

- 현재 임대주택 공급확대가 시급한 지역은 수도권과 일부 지방 대도시이나, 대도시 공공임대주택 비중은 5%미만에 불과

※ 전체주택중 공공임대주택 비중 : 서울(4.9%), 부산(4.2%), 경기(3.1%), 충북(10%)

- 지자체는 지방공기업 부실로 임대주택사업을 거의 포기하고, 주공은 토지확보가 용이한 지방에 임대주택건설 집중

	□99∼□00년 계	서울	수도권	광역시	기타지역
주택공사	61,068	245	27,747	10,314	22,762
지자체	2,105	0	894	969	242

- 집값이 하향안정되고, 임차인들이 노후된 임대주택을 분양받기 보다는 신축주택을 선호함에 따라 수익성은 악화된 반면, 임대사업자들의 규모는 장기 임대사업을 영위하기에는 영세한 실정

※ 1,258개 임대사업장중 자본금 100억원 이상의 업체는 111개(8.8%)에 불과

□ 부도 임대사업장 입주자들에 대한 보호장치가 미흡

□ 외환위기 이후 부동산경기의 하락으로, 상대적으로 재무상태가 취약한 임대사업자들의 부도가 증가

구분	□96년	□97년	□98년	□99년	□00년
부도사업장수	171개	266	754	795	786
부도세대수	24,046호	55,124	222,986	223,022	220,694

□ 부도아파트중 준공전 부도사업장은 주택보증회사가 임대보증금 환급이행 및 임대이행을 하므로 입주자 피해는 없으나

- 준공후 임대중인 574개 사업장·12만세대의 경우 주택보증회사의 임대보증이 이루어지지 않으며, 경매절차 진행시 경락가격 하락등으로 입주자 피해 불가피

구분	정상사업장	부도사업장
		소계	입주후부도	공사중	공사중단
사업장수	1,243개	786	574	51	161
세대수	450,643호	220,694	126,742	17,165	76,787
기금대출액	65,542억원	29,246	19,951	2,174	7,127

□ 특히, 대부분의 부도임대아파트 입주자들은 종전의 월세기피 현상에 따라 보증금액을 과도하게 납부하여, 소액임차보증금보호를 통해서는 충분한 손실보전에 한계

- 평균적으로 수도권과 광역시는 4,000만원, 지방은 2,500만원의 보증금이 설정되어 있으나, 소액임차보증금으로 보증가능한 금액은 대도시 1,200만원, 지방 800만원에 불과

※ 법무부에서 수도권은 1,600만원, 광역시는 1,400만원, 지방은 1,200만원을 보장하는 내용의 주택임대차보호법시행령 개정 추진중(□01.7월 시행예정)

II. 임대주택 활성화 기본방향

□ 대도시내 임대주택용지 공급 확대

- 임대주택용지 공급비율을 수도권에서는 20%에서 30%로 확대

- 그린벨트 해제지역내 임대주택 건설시 GB 우선 해제

- 재개발지구내 임대주택 추가 건설시 용적률 인센티브 부여

- 주거환경개선지구내 국민임대주택 건설 확대

□ 공공기관의 임대주택 공급능력 확대

- 공공기관의 기금금리를 4%에서 3%로 인하하고 대출한도 확대

- 토지를 확보한 지자체도 국민임대주택 건설허용

- 주공의 매입임대 참여와 리모델링 전문 리츠회사 출자 허용

□ 민간 임대건설업자에 대한 지원 강화

- 60□ 초과 중형임대에 대한 임대료와 분양전환가격 제한 폐지

- 공급받는 주택호수에 제한이 없는 임대주택조합제도 도입

- 소형임대주택에 대한 금융지원 확대

□ 부도 임대아파트 입주자 보호

- 분양전환이 곤란한 사업장을 경매를 통해 주공이 인수

- 분양전환시 입주자 기금대출금리를 7∼9.5%에서 3%로 인하

- 분양전환시까지 입주자 선택으로 주택보증제 도입

- 보증금 징수한도를 건설원가에서 기금을 뺀 금액의 80∼90% 으로 제한

- 분양전환시까지 임대주택에 대한 제한물권 설정을 제한

III. 세부대책

1. 대도시내 임대주택용지 공급 확대

□ 임대주택용지 공급비율 20% → 30% 확대 † 택지개발지침 개정

- 현재는 공공개발택지중 공동주택용지의 20%를 임대주택용지로 공급하고 있으나, 수도권에서는 30%로 확대

구분	20%공급시	30% 공급시	증가	비율
임대 주택용지	공동주택용지 168만평×20%=33만평	168만평×30% =50만평	17만평	150%
건설호수 (24평기준)	(33만평×용적률 180%) ÷ 24평 = 25천호	(50만평×용적률 180%) ÷ 24평 =37천호	12천호	149%

※ 금년도 수도권 공공개발택지 420만평중 공동주택용지 168만평을 기준, □00년 수도권내 공공임대주택 공급은 26천호, □99년은 30천호임

- 다만, 수도권내 60□이하 임대용지는 현행대로 조성원가의 70% 수준을 유지하되, 60∼85□이하의 임대용지는 공급가격을 현실화하여 현행 조성원가의 90% 수준을 100%로 공급

※ 토지공사의 죽전지구 기준시 24평주택 임차인은 보증금 266만원 및  월임대료 6천원이 인상되며, 사업자 부담은 160만원 증가

□ GB해제지역내 공공임대 건설절차 간소화 † 광역도시계획 지침 개정

- 조정가능지역으로 지정된 GB지역중 임대주택단지 조성계획을 수립한 지역은 광역도시계획 확정후 우선 해제 허용

- 다만, 주변경관등을 고려하여 친환경적으로 임대주택이 건설되도록 유도하며, 주공 및 지자체의 공영개발 방식에 한정

□ 재개발지구내 임대주택건설시 용적률 인센티브 부여 † 지침마련

- 현재 서울시와 광역시의 재개발사업 추진시 재개발지구내 기존세입자들을 위한 임대주택 건설을 의무화(재개발 조례로 규정)

<서울시의 주택재개발 현황(□00년말 기준)>

구분	분양주택	임대주택	계
총 대상사업	203,557 호	47,393(23%)	250,950
완 료	123,504 호	26,147	149,651
시행중	80,053 호	21,246	101,299

- 향후 서울시와 광역시의 재개발지구내에서 기존 세입자를 위한 임대주택 외에, 추가로 임대주택 건설시 20% 범위내에서 용적률 인센티브 부여

□ 주거환경개선지구내 국민임대 공급대상 확대 † 주택공급규칙 개정

- 현재 주거환경개선 대상 593개 사업지구중 80%인 477개 지구는 지자체의 재원부족등으로 현지개량 방식으로 시행하며, 116개 지구만 대규모 주택단지를 건설하는 공동주택방식으로 시행

구분	소계		시행완료		시행중		시행계획
	현지	공동	현지	공동	현지	공동	현지	공동
대상지구	477	116	55	46	391	66	31	4
대상호수	124,719	33,190	9,229	10,992	111,377	19,602	4,113	2,596

※ □00년말 현재 공동주택방식으로 시행완료된 주거환경개선지구(10,992호 대상)에서 건설된 2만5천호중 35%인 8,700호가 임대주택으로 건설되었음

- 향후 주거환경 개선사업을, 대규모 공동주택방식으로 유도하여 사업지구내에 재정이 30% 지원되는 국민임대주택을 우선 공급하되, 일정소득 이하로 제한되는 공급대상 범위를 확대

2. 공공기관의 임대주택 공급능력 확대

□ 주공·지자체의 기금대출 지원 강화 † 기금관리규정 개정

- 주공·지자체는 18평이하 임대전용 주택 위주로 건설토록 유도하되 이를 가급적 대도시에 건설토록 하고, 금융지원 강화

지원강화내용	현 행	개 선
기금대출금리 인하	4%	3%
호당대출한도 인상	호당 3천만원	주택건설비의 70%(평균 42백만원)

□ 지자체의 국민임대주택 건설유도 † 방침결정

- 현재 국민임대주택의 사업주체는 주공에 한정되며, 기존 5만호외에 금년부터 □03년까지 추가로 5만호를 건설할 계획임

구분	계	'98	'99	'00	'01	'02	'03
1차	50천호	2.5	20	10	15	2.5	-
2차	50천호				10	20	20

- 향후 추가로 건설할 국민임대주택은 대도시 지자체도 건설토록 허용하며, 토지를 확보한 지자체는 우선적으로 재정을 지원

□ 주공 참여 임대주택 리츠회사 육성 † 지침마련(기획예산처 협의)

- 주공이 임대주택 공급에 필요한 자금조달을 원활히 할 수 있도록  다세대주택 매입임대와 도심내 슬럼화된 지역의 리모델링을 전문으로 하는 리츠회사 출자를 허용

- 중장기적으로는 주택공사가 소형임대주택 건설을 위주로 하는 리츠회사에 대한 출자 허용

3. 민간 임대건설사업자에 대한 지원 강화

□ 임대료등 임대조건 규제 폐지 † 임대주택법시행령 개정

- 민간이 기금지원을 받아 건설하는 60□ 초과 중형임대주택에 대해서는 임대보증금에 대한 제한은 유지하되, 임대료와 분양 전환가격에 대한 규제를 폐지

※ 현재 임대료는 수선비, 기금이자, 자기자본이자 등을 고려하여 산정되며,

분양전환가격은 감정가격과 건설원가의 산술평균으로 산정됨

※ 주공의 수도권 24평 평균 월임대료는 20만원(보증금 3천만원), 분양전환가격은 1억

□ 임대주택 조합제도 도입 † 임대주택법 또는 주촉법 개정

- 임대주택을 건설하기 위해 조합을 결성하는 경우, 무주택여부에 관계없이 조합원자격을 부여하고 공급받는 주택호수 제한도 배제

- 다만, 임대주택조합이 건설하는 임대주택도 직장 및 지역주택조합등에 준하여 보증제도를 도입하며, 기금지원 여부에 관계없이 5년 의무임대기간 설정

□ 소형임대주택 금융지원 확대 † 기금관리규정 개정

- 현재 소형임대주택은 호당 3천만원까지 4%로 기금을 지원하고 중형임대주택은 호당 3천∼5천만원까지 5.5%로 기금 지원

※ 중형임대 60∼70□ : 3천만원, 70∼80□ : 4천만원, 80∼85□ : 5천만원

- 향후 중형임대에 대한 지원을 단계적으로 축소하여, 기금대출을 60□이하 소형임대에 집중

※ 구체적인 지원방안은 기금관리체계 운영개편과 관련하여 상반기중 마련

4. 부도 임대아파트 입주자 보호대책

부도발생 임대주택 입주자 보호대책

□ 경매절차를 통한 주공의 부도사업장 인수 † 지침마련

- 준공후 부도사업장의 대부분은 재산가치가 기금대출금과 보증금을 합친 금액에 못미쳐 입주자의 보증금 전액환급이 곤란하며, 경매 진행시 소액임차보증금을 제외한 임대보증금 손실이 불가피

- 재산가치의 하락이 크거나 채권관계가 복잡하여 분양전환이 곤란한 사업장은 주공이 경매를 진행시켜 입주자 피해 최소화

※ 주공이 감정가의 50%내외로 경락받은 후, 분양전환시 주택가격을 인근지역 수준으로 상향시킬 경우, 입주자 재산가치 하락 보전가능

- 6월말 주택은행의 부도사업장 실태조사결과를 토대로 『임대주택 부도사업장 인수반』을 구성, 사업장별 처리방안 결정

□ 부도사업장 입주자 기금대출금리 인하 † 기금관리규정 개정

- 현재는 부도사업장에 대한 조기분양이 허용되더라도 입주자의 유동성부족으로 분양전환이 저조하여, 사업장 정상화 차질

- 의무임대기간(5년)내에 부도 발생한 임대주택을 분양전환 받는 경우 입주자가 부담하는 기금대출 금리를 현재 7∼9.5%에서 분양전환 시점부터 10년간 3%로 인하

※ 부도사업장 세대당 평균 1,600만원의 기금대출과 평균금리 5%인하를 고려시 년간 80만원의 이자부담 감소 및 10년간 총 800만원의 입주자 혜택

향후 부도예방을 통한 입주자 보호대책

□ 분양전환시까지 주택보증제 확대 † 임대주택법 또는 주촉법 개정

- 현재 대한주택보증은 건설기간중에만 임대보증금 반환을 하며, 실제로 입주자들의 피해가 큰 준공후 사업장은 임대보증 없음

- 업체별 신용도를 고려하여 임대보증금 대비 0.2∼0.5%의 보증료를 납부할 경우, 분양전환시까지 임대보증금 반환에 대한 보증이 이루어지도록 하며, 그 비용은 입주자가 부담하는 방안 검토

※ 월보증료 계산 예 : (평균 임대보증금 3천만원×0.4%)÷12개월 = 1만원

□ 임대보증금 징수한도 제한 † 임대주택법시행령 개정

- 현재는 건설원가에서 기금대출금을 차감한 금액은 전액 보증금으로 받을 수 있으나, 특히 지방에서는 주택가격이 보증금과 기금 합계액에 못미쳐 업체 부도시 입주자들의 피해로 연결

- 수도권은 건설비용에서 기금대출금을 차감한 금액의 90%, 지방은 80% 까지만 임대보증금을 징수하도록 제한

□ 임대아파트 제한물권설정 제한 † 임대주택법 또는 주촉법 개정

- 현재는 채권확보 차원에서 임대주택에 대한 근저당·가등기담보등의 설정이 가능하여, 임대사업자 부도시 입주자들의 재산피해 증가

- 향후 기금채권을 제외한 각종 제한물권은, 임대아파트의 분양전환이 이루어지는 시점까지 설정을 제한

※ 임대아파트는 준공전에는 분양아파트와 동일하게 주촉법상 제한물권설정이 금지되나, 준공후에는 소유자가 임대사업자라는 점에서 제한물권 설정가능

IV. 대책별 추진일정

대책내용(관계부처)	조치사항(일정)
대도시내 임대주택용지 공급 확대
- 임대주택용지 공급비율 상향조정(건교부)	- 택지개발지침 개정(상반기)
- GB해제지역내 공공임대 건설절차 간소화(건교부)	- 광역도시계획 수립지침 개정(하반기)
- 재개발지구내 임대주택건설 확대 유도(건교부)	- 지침마련(상반기)
- 주거환경개선지구내 국민임대 건설 확대(건교부)	- 주택공급에관한규칙 개정(하반기)
공공기관의 임대주택 공급능력 확대
- 주공·지자체의 금융지원 강화(건교부)	- 기금관리규정개정(□01.6월말)
- 지자체의 국민임대주택 건설허용(건교부)	- 방침결정(□01.6월말)
- 주공참여 임대주택 리츠회사 육성(건교부)	- 지침마련 및 기획예산처 협의(하반기)
민간 임대건설사업자에 대한 지원강화
- 임대료등 임대조건 규제 폐지(건교부)	- 임대주택법 시행령 개정(□01.7월말)
- 임대주택 조합제도 도입(건교부)	- 임대주택법 또는 주촉법 개정(정기국회)
- 소형임대주택 금융지원 확대(건교부)	- 기금관리규정 개정(□01.6월말)
부도 임대아파트 입주자 보호대책
- 경매절차를 통한 주공의 부도사업장 인수(건교부)	- 지침마련(□01.6월말)
- 부도사업장 입주자 기금대출금리 인하(건교부)	- 기금관리규정 개정(□01.6월말)
- 의무임대기간까지 주택보증제 확대(건교부)	- 임대주택법 또는 주촉법 개정(정기국회)
- 임대보증금 징수한도 제한(건교부)	- 임대주택법 시행령 개정(□01.7월말)
- 임대주택 제한물권 설정 제한(건교부)	- 임대주택법 또는 주촉법 개정(정기국회)